나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51606 [1] 전라남도 여수시 율촌면 월산리 산90-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재""외청마을""남동측 인근 [일련번호 1)], 여수시 묘도동 소재""장촌마을""서측 근거리 [일련번호 2)], 여수시 율촌면 산수리 소재 ""봉두마을""남동측 근거리 [일련번호 3)], 여수시 율촌면 조화리 소재""호산마을""북동측 인근 [일련번호 4)]에 위치하며 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하며 일련번호 1), 3) 순수산림지대, 일련번호 2) 해안 산림지대, 일련번호 4) 국도주변 산림지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 급경사로서 자연림으로 이용중임.
일련번호 2) 부정형 완경사로서 자연림으로 이용중임.
일련번호 3), 4) 사다리 완경사로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~3) 임야도 및 지적도상 맹지임.
일련번호 4) 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2023-06-22), 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.
일련번호 2) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11).
일련번호 4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51606 (1)

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 월산리 산90-6

용도: 임야

감정가: 4,455,000원

토지면적: 6,611.00㎡ (약 1,999.82평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (165.275㎡, 약 49.99평)

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 삼성화재해상보험주식회사

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 여수시 율촌면 월산리 산90-6에 소재하며, '외청마을' 남동측 인근, '장촌마을' 서측 근거리, '봉두마을' 남동측 근거리, '호산마을' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 일부 지역은 순수 산림지대, 해안 산림지대, 국도 주변 산림지대로 이루어져 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 파악됩니다.

교통: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건 토지(일련번호 1~3에 해당하는 부분)는 임야도 및 지적도상 맹지입니다. 다만, 일부(일련번호 4에 해당하는 부분)는 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

형태 및 이용: 토지는 부정형 또는 사다리형의 완경사지로서 자연림으로 이용 중입니다. 일련번호 1에 해당하는 부분은 급경사 지형입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 삼성화재해상보험주식회사의 강제경매개시결정(2025-06-05) 등기입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음).

특이사항:

* 본 건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다.

* 공유자 우선매수 신고 및 특별매각조건이 있습니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 여수시 율촌면 월산리에 위치한 임야 지분으로, 주변은 전반적으로 단독주택, 농경지, 산림 등이 혼재된 지역입니다. 이는 전원적인 또는 농촌적인 분위기를 형성합니다.

개발 현황: 여수 율촌지구 개발사업 예정지역으로, '미래형 복합신도시 율촌 테크밸리' 사업이 추진되고 있으며, 주거용지, 산업시설용지 등이 조성될 계획입니다. 해당 지역은 2026년 7월까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 개발행위허가 제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 규제가 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 인근의 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다. 다만, 율촌면 소재지의 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 율촌면 주민센터 등 공공시설이 소재합니다.

교육시설: 인근에 율촌초등학교와 율촌중학교가 위치하고 있습니다.

교통시설: 간선도로 접근이 가능하여 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 일부 토지(일련번호 1~3에 해당하는 부분)가 맹지로, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보가 필요할 수 있습니다.

지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 사용에 대한 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 가져올 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발행위허가제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 전매 등에 대한 허가 및 승인이 필요하며, 관련 법규 준수가 요구됩니다.

지형적 제약: 일부 토지는 급경사 지형으로, 건축 또는 개발 시 공사 비용 증가 및 기술적 어려움이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있으며, 이 권리는 1회로 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 여수시 율촌면 월산리에 소재한 임야 지분 매각 물건입니다. 자연림 상태이며, 일부 맹지이고 토지 이용에 다양한 제한이 존재합니다. 또한, 지분 매각이라는 특성상 단독 소유에 비해 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 하지만, 율촌지구 개발사업 예정지라는 점에서 장기적인 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. 현재는 여러 규제와 지분 관계 등으로 인해 투자 시 신중한 접근이 필요하며, 공유자 우선매수권 행사 여부와 향후 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지분 매각을 통한 잠재적 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 금액으로 지분 확보가 가능할 수 있습니다.

미래 개발 가치: 율촌지구 개발사업(율촌 테크밸리 등)이 예정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 개발 계획의 확정 및 규제 완화 여부를 반드시 확인해야 합니다.

자연 환경: 주변이 산림 지역으로 둘러싸여 있어, 향후 친환경 개발 또는 휴양 목적의 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 임야 지분 매각이며, 맹지, 다수의 토지 이용 제한, 그리고 공유자 우선매수권 존재 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 제시된 감정가 4,455,000원은 전체 토지(6,611㎡)에 대한 감정가로 추정되며, 매각 대상인 토지 지분(165.275㎡)의 비율은 약 2.5%입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 현저히 낮은 금액에서 입찰을 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예상 입찰가는 개인의 투자 성향, 위험 감수 능력, 그리고 향후 개발 계획 및 규제 완화 가능성에 대한 면밀한 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰 가능성과 투자 목표를 신중하게 고려하여, 제시된 감정가를 기준으로 단순히 지분율만큼 계산하는 것보다는, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 산정한 합리적인 범위 내에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.