나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51596 [1] 전라남도 순천시 황전면 비촌리 395 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 황전면 비촌리 소재 '칠안마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3),(8) 토지는 공히 부정형의 토지이고 전임.
기호(2),(4),(7) 토지는 공히 부정형의 토지이고 주상용 부속토지임.
기호(6) 토지는 부정형의 토지이고 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2),(4),(7),(8) 토지는 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입 가능함.
기호(3),(6) 토지는 공히 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(7),(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역<하천법>
기호(2)~(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역<하천법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5-가)는 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 치장 벽돌 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

기호(5-나)는 조적조 슬래브지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(5-가)는 주유소(1층: 주택, 2층: 사무실 및 캐노피)임.
기호(5-나)는 변소임.

설비내역

기호(5-가),(5-나)는 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉢), 이동식 컨테이너 및 구조물 등이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

기호(5-가)는 공부상 주유소이나 현황 1층 주택, 2층 사무실 및 캐노피임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함), 수목 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수), 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51596 (1)

소재지: 전라남도 순천시 황전면 비촌리 395

용도: 근린시설

감정가: 353,654,000원

토지면적: 4784.00㎡ (약 1447.5평)

건물면적: 298.00㎡ (약 90.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 황전면 비촌리 소재 '칠안마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태

토지 일부는 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능하며, 일부 토지는 남서측 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 거리제한), 공장설립승인지역, 하천구역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 주민들의 민감 사안이 될 수 있는 폐기물 처리 시설 등 관련 논의가 과거 있었습니다. 상세한 최신 현황은 현장 방문 및 행정기관 확인을 통해 반드시 추가 검토가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2007년 5월 25일 접수된 서양새마을금고의 근저당권(을10)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리관계는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

낙찰자 인수사항

* 일괄매각(제시외 건물 포함), 수목 포함으로 매각되나, 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 목록 1번~4번 및 7번, 8번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수되며, 매각 불허가 결정될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급이 불가능하거나, 불법으로 형질 변경된 부분이 있는 경우 원상복구 명령이 발하여질 가능성이 있으므로, 매수 희망자는 소관 행정기관에 사전 확인이 필수입니다.

* 공부상 주유소이나 현황 1층 주택, 2층 사무실 및 캐노피로 이용 중인 건물에 대한 현황과 공부상의 차이를 인지해야 합니다.

임차인 현황

* 함민주: 보증금 6,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-02. 대항력 없음.

* 허정래: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 437,000,000원

1.3. 상권분석

주변 환경

물건지 주변은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

이용 현황

주 건물은 과거 주유소로 사용되었으나, 현재는 1층 주택, 2층 사무실 및 캐노피로 이용되고 있으며, 별도의 변소 건물도 소재합니다. 근린시설 용도로 활용 가능합니다.

업종 분석

근린시설 용도로 지정되어 있어 다양한 업종의 사업장이 입점 가능합니다. 현재의 주택 및 사무실 용도 외에, 지역 특성에 맞는 소규모 상가, 작업장 등으로의 활용을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

본건 소재지 인근의 상세 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

토지 면적 대부분이 농지에 해당하므로, 농지취득자격증명 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 농지 전용 관련 법규 준수 및 행정 절차 확인이 필수적입니다.

불법 형질 변경 가능성

농지가 불법으로 형질 변경된 경우, 원상복구 명령이 내려질 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 이는 추가적인 복구 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

건물 공부와의 차이

공부상 주유소이나 현황 주택 및 사무실로 사용 중인 점은 향후 용도 변경이나 인허가 관련 사항 발생 시 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 제한사항

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 하천구역, 접도구역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

지역 특성

본 물건은 순천시 황전면의 농경지와 주거지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

물건 특성

과거 주유소로 운영되었던 건물이 현재는 주택 및 사무실로 활용되고 있어, 다양한 용도로의 전환 가능성을 가지고 있습니다. 넓은 토지 면적은 활용 가치가 높습니다.

주요 인수/주의사항

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명 발급 및 제출 의무입니다. 이 외에도 제시 외 건물(컨테이너) 제외, 수목 포함 등 매각 조건을 면밀히 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적

총 4784㎡(약 1447.5평)에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높습니다.

활용 가능한 건물

주택, 사무실, 근린시설 등으로 활용 가능한 건물이 소재하여 즉시 사용 수익 또는 추가 개발 가능성이 있습니다.

일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 별도 매입에 비해 유리할 수 있습니다.

농지 활용 가능성

규제 확인 및 적법한 절차를 거친다면, 농지로서의 가치 또는 전용을 통한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 353,654,000원

채권 총액: 437,000,000원

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 지역 개발 계획, 건축물 상태 등 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 현재 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 경매 진행 상황과 응찰자들의 판단에 따라 낙찰가가 결정될 것입니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 경우 농지 취득 관련 조건 및 건물 상태 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

투자를 고려하시는 분께서는 반드시 권리 분석, 현장 답사, 농지 관련 법규 검토를 철저히 하신 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 보수적으로 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.