나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51077 [1] 전라남도 목포시 상동 1022 주하우제스카이주상복합아파트 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 상동 소재 <목포신흥초등학교> 남동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건 중 제3층 제305호로,
외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 일부 석재붙임 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형 평지로, 주상 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025년 7월 4일 기준 미납관리비가 1,763,630원 있음
신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 유성환의 임차보증금반환채권 대위변제자임)로부터 2026.08.07.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51077 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 상동 1022 주하우제스카이주상복합아파트 3층305호

용도: 아파트

건물명: 주하우제스카이주상복합아파트

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021-11-12)

층수: 27층 건물 중 3층

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 권리사항 요약

감정가: 273,000,000원

말소기준권리: 2022년 3월 16일 접수된 주식회사스카이저축은행의 근저당권 (을1)

주요 권리사항: 대항력 있는 임차인 유성환 (보증금 230,000,000원) 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 목포시 상동 소재 목포신흥초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건이 속한 단지까지 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 16일 접수된 주식회사스카이저축은행의 근저당권(채권최고액 50,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 대부분의 권리(주택임차권 을2, 강제경매 갑10, 압류 갑11 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

주요 임차인으로는 유성환 씨가 있으며, 보증금 230,000,000원에 대한 주택임차권이 등기되어 있습니다. 유성환 씨는 2022년 2월 23일 전입신고 및 2022년 1월 26일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

3.3. 권리 분석 결과

본 물건에는 대항력 있는 선순위 임차인 유성환 씨가 존재합니다. 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 임대차보증금 230,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시 이 인수 부담금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

단지 인근에 목포신흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

철근콘크리트 구조의 27층 건물 중 3층에 위치한 아파트로, 위생, 급배수, 난방, 화재 경보, 스프링클러, 승강기 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 사항

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하므로, 임차인과의 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 협의가 원활하지 않을 경우 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비

2025년 7월 4일 기준으로 1,763,630원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 해당 관리비는 공용부분과 전유부분으로 나뉘며, 일반적으로 공용부분은 매수인이 인수하고 전유부분은 인수하지 않는 것으로 간주되나, 낙찰 후 관리사무소에 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 임차인 인수 보증금

유성환 임차인의 보증금 230,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 총 매수 금액에 직접적인 영향을 미치므로 매우 신중한 검토가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 및 상업 용도의 시설이 밀집한 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 다만, 세부적인 입지 분석 시 주변 공공 데이터 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된 아파트로서 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세 상승 가능성이 있으나, 2억 3천만원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 상당합니다. 따라서 인수 금액을 고려한 총 매수 비용 산정이 매우 중요하며, 명도 및 미납 관리비 부담 가능성 등 제반 리스크를 종합적으로 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 아파트

* 목포신흥초등학교 인근의 입지

* 최근 거래 사례를 통한 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 최근 매매 사례 가격은 265,000,000원에서 288,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

만약 매수인이 임차인의 보증금 230,000,000원을 그대로 인수한다고 가정할 경우, 총 매수 부담액은 입찰가에 230,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 현재 시세 수준(약 270,000,000원)을 목표 총 매수 부담액으로 설정한다면, 예상 입찰가는 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

하지만, 배당 절차를 통해 임차인 보증금이 전액 변제되어 매수인이 인수 부담이 없을 가능성도 배제할 수는 없습니다. 만약 인수 부담이 없다면, 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 270,000,000원 ~ 285,000,000원 수준에서 경쟁력 있는 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 정확한 배당 내역과 임차인의 권리 소멸 여부를 반드시 확인한 후, 최종적인 투자 판단 및 입찰가 산정을 진행해야 합니다. 상기 예상 입찰가는 이러한 불확실성을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 권리 분석을 더욱 면밀히 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.