나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57693 [1] 전라남도 무안군 망운면 망운로 8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 망운면 목동리 소재 '망운보건지소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상용, 상업용,단독주택 등인 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리,주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에, 남동측으로 노폭 약 3~4m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2):일반상업지역, 도시계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역 (200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평 표면구역(수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-07)(망운초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외 건물(ㄱ)~(ㄷ),(ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽:몰탈위페인팅마감,돌붙임마감,강화유리 등, 내벽:몰탈위페인팅마감,벽지마감,타일마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

1층:상가(출입구 분리,구분소유적 공유), 2층:주택(출입구 분리,구분소유적 공유)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물 (2-가) 1층에 제시외 건물(ㄱ)이, 2층에 제시외 건물(ㄴ),(ㄷ)이, 옥상에 제시외 건물(ㅁ)이 각각 소재하며, 이는 이는 건물(1-가)의 '구분소유적 공유'부분의 부합물 또는 종물로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2) 기타 본건은 등기사항전부증명서상 '토지 및 건물'로 1/5 씩 지분등기 되어 있으나, 실질은 층별(1층 상가 5개호, 2층 주택 5개호)로 각각 '출입구'가 별도로 '분리되 어 있는바, '구분소유적 공유'로 추정되며 경매진행 및 입찰시''재확인'을 요한다 고 사료됨.

물건 비고

일괄매각.
토지 및 건물 각 1/5씩 지분등기 되어 있으나, 실질은 층별(1층 상가 5개호, 2층 주택 5개호)로 각 출입구가 별도로 분리되어 있는 구분소유적 공유관계임.
매각부동산은 1층 가운데 망운건강원(68.07㎡)과 그 바로 윗층인 2층 주택(66.78㎡ )및 해당토지(99.2㎡)임.
제시외 건물 ㄱ(부엌 및 통로),ㄴ(방 및 통로),ㄷ(통로 등),ㅁ(보일러실) 매각에 포함하나, ㄹ(보일러실 등)은 매각 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 무안군 망운면 망운로 8 (목동리 634번지)에 소재하는 근린주택으로서, 토지 및 건물 지분(각 1/5) 매각 대상입니다. 감정평가액은 217,439,520원입니다.

* 사건번호: 목포지원 2024타경57693 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 망운면 망운로 8

* 용도: 근린주택 (1종근린생활시설, 2종근린생활시설)

* 감정가: 217,439,520원

* 토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

* 토지지분: 99.2㎡ (약 29.99평)

* 건물 전체 연면적: 984.49㎡ (약 297.79평)

* 건물지분: 134.85㎡ (약 40.79평) - 본건 해당 부분 (1층 상가 68.07㎡ + 2층 주택 66.78㎡)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/5)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 일OOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공동담보, 일괄매각

* 건물 구조: 시멘트벽돌조, (철근)콘크리트 슬래브 지붕, 1981년 6월 사용승인 (주요 구조 기준)

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 망운면 목동리 소재 '망운보건지소' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상용, 상업용, 단독주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 도로, 남동측으로는 노폭 약 3~4m의 아스팔트 도로에 접해 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 물건은 일반상업지역에 속하며, 도시계획구역 내에 위치합니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 그리고 망운초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2002년 5월 13일 접수된 신젠타코리아주식회사의 근저당(을4)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2012.04.30, 배당신고 2024.12.31, 대항력 없음)

* 누엔티히엔 (보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 미상, 배당신고 2024.12.31, 대항력 없음)

- 임차인 누엔티히엔의 경우, 전입일자 및 사업자등록일자 등 기초 정보가 미비하나, 배당신고를 하였으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

* 등기부채권 총액:

- 토지: 274,207,290원

- 건물: 292,343,110원

* 특이사항:

- 본건은 토지 및 건물 각 1/5 지분으로 등기되어 있으나, 실질적으로는 층별(1층 상가 5개호, 2층 주택 5개호)로 각 출입구가 별도로 분리된 구분소유적 공유 관계입니다.

- 매각 대상은 1층 가운데 '망운건강원'(68.07㎡)과 그 위층인 2층 주택(66.78㎡) 및 해당 토지(99.2㎡)입니다.

- 제시외 건물 ㄱ(부엌 및 통로), ㄴ(방 및 통로), ㄷ(통로 등), ㅁ(보일러실)은 매각에 포함되나, ㄹ(보일러실 등)은 매각에서 제외됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 망운면은 주거 및 소규모 상업 시설이 혼재된 지역입니다. '망운보건지소' 인근에 위치하여 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 1층 상가 부분은 '망운건강원'으로 이용되고 있으며, 이는 지역 내에서 특정 수요를 충족하는 업종으로 볼 수 있습니다. 주변의 상가 및 주택 혼용 지역 특성상, 지역 주민을 기반으로 한 업종이나 소규모 사업체가 입점하기에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 1층 상가와 2층 주택으로 구성된 복합 용도 건물입니다. 2층의 주택 부분은 실거주가 가능하며, 1층의 상가 부분은 다양한 근린생활시설로 활용될 수 있습니다. 망운보건지소가 인근에 위치하여 의료 관련 접근성이 양호하며, 망운초등학교 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 복잡성: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분(각 1/5)만 매각되므로, 나머지 지분 소유자들과의 관계 설정 및 건물 이용, 관리, 처분 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 공유물 분할 소송 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 구분소유적 공유 관계: 등기상으로는 지분이나, 실질적으로는 구분소유 관계를 띠므로 건물 내부 이용 및 관리에 있어 이해관계인 간의 협의가 필수적입니다. 예상치 못한 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

* 건물 노후화: 1981년 건축된 건물로 연식이 상당하여, 추후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물이 매각에 포함되나, 'ㄹ'은 제외되는 등 복잡한 부분이 존재하므로 현장 조사 시 정확한 경계 및 포함 여부를 재확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없었습니다. 이에 대한 현장 조사 및 지역 탐문이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 망운면에 위치한 근린주택으로서, 1층 상가(본건 '망운건강원' 부분)와 2층 주택으로 구성된 복합 용도 건물입니다. 토지와 건물 각각 1/5 지분으로 매각되며, 등기부상 지분 등기이나 실질적으로는 구분소유적 공유 관계를 띠고 있어 취득 시 복잡성이 따릅니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 건물의 연식과 지분 매각, 구분소유적 공유 관계 등의 특성을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 농어촌 지역이지만, 지역 경제 활성화 및 관련 수요 증가에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 협력적 활용 가능성: 나머지 지분권자와의 원만한 협의를 통해 건물을 통합 관리하거나, 재건축/리모델링 등 공동 사업 추진 시 상당한 시너지 효과를 창출할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 병행: 2층 주택은 실거주 용도로 활용 가능하며, 1층 상가 부분을 임대하여 추가적인 임대 수익 확보를 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 지역의 유사 부동산 거래 사례, 최근 낙찰가율, 해당 건물의 상태 및 가치 등을 종합적으로 고려한 심층적인 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격을 산정하거나, 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 적정 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 상세한 현장 조사를 바탕으로 한 지역 부동산 전문가와의 상담 및 추가적인 시세 조사를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.