나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33077 [1] 광주광역시 북구 일곡동 753-69 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 ""양지초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노후화된 저층 중심의 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브위 강판지붕 단층 제1층 제1호 건물로서,
외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판지깔기, 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 단층 구조의 공부상 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 자가발전용 태양광발전설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄한 세장형 토지로서 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

본건 지상 건물은 등기사항전부증명서(집합건물) 및 집합건축물대장상 '일곡동 753-23, 753-69' 양지상에 소재하나, 현황 '753-69번지' 단일지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건 지상에 미등기 제시외건물 ㄱ,ㄴ 및 제시외수목(동백나무 등), 제시외기계기구 각각 1식이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 및 수목, 기계기구 매각 포함. 일괄매각. 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 '전남광주 북구 일곡동 753-23, 753-69 번지' 양지상에 소재하는 집합건축물로 등재되어 있으나, 현황 '753-69 번지'에 대상 집합건물(1호) 단독세대 소재함.(2026.9.9.자 채권자 보정서 참조) 등기사항전부증명서 상 2000.07.10 대지권표시등기 전부말소됨. 2000.11.15.토지별도등기 말소됨. 본건 대지권의 목적 토지 753-69 번지는 2000.12.21. 공유물분할에관한특례법 제37조 제1항에 의한 분할등기 촉탁으로 인하여 토지대장상 2000.9.27. 753-23에서 753-69 번지, 753-23 번지 분할 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33077 (1)

소재지: 광주광역시 북구 일곡동 753-69

용도: 연립주택

감정가: 431,772,200원

토지면적: 324.00㎡ (약 98.02평)

건물면적: 64.62㎡ (약 19.55평)

제시외 건물면적: 33.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 제시외 건물, 수목, 기계기구 매각 포함. 일괄매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 "양지초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 노후화된 저층 중심의 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측 및 서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 오OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 임수정 (임 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-13

* 확정일자: 2024-11-19

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 토지 등기부:

* 소유권: 정명진 외 2명 → 정명진 → 정두례 (협의분할에 의한 상속)

* 을5 (토지): 전세권 설정 (임수정, 130,000,000원) - 인수 (말소기준권리)

* 을5-3 (토지): 전세권 근저당권 (염주새마을금고, 78,000,000원) - 인수

* 기타 권리 (을6, 을5-6, 갑27, 갑28, 을11, 갑29, 을5-7)는 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 507,758,902원

* 집합건물 등기부:

* 소유권: 정명진 → 정두례 (협의분할에 의한 상속)

* 을7 (건물): 전세권 설정 (임수정, 130,000,000원) - 인수 (말소기준권리)

* 을7-3 (건물): 전세권 근저당권 (염주새마을금고, 78,000,000원) - 인수

* 기타 권리 (을8, 을7-6, 갑23, 갑24, 을13, 갑25, 을7-7)는 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 507,758,902원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-09-10

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 을구 순위 5번, 건물 을구 7번 각 전세권설정등기(임수정, 130,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 주소 및 토지 분할: 공부상 '일곡동 753-23, 753-69' 양 지상에 등재되어 있으나, 현황 '753-69' 번지에 대상 집합건물(1호)이 단독으로 소재합니다. 2000년 토지 분할 등기 이력이 있습니다.

* 기타: 등기사항전부증명서 상 2000.07.10 대지권표시등기 전부 말소, 2000.11.15. 토지별도등기 말소되었습니다.

4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 일곡동, 양지초등학교 인근에 위치하며, 비교적 노후화된 저층 주택들이 밀집한 주거 지역입니다.

* 이용상태: 토지는 자체 지반이 평탄한 세장형 토지로, 현재 '주거용' 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역으로, 향후 재개발이나 증축 시 용도 지역에 따른 제한을 받습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 초등학교(양지초등학교)가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 버스 승강장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 설비: 본건은 시멘트 벽돌조 슬래브 위 강판지붕 단층 건물(제1호)로, 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비와 자가발전용 태양광 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 임수정(임 )의 전세권(130,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 해당 금액을 실질적인 매입 비용에 포함하여 고려해야 합니다. 이는 낙찰가와 별도로 매수인이 부담해야 하는 금액입니다.

* 제시외 건물 및 부속물 포함: 등기되지 않은 제시외 건물(미등기 제시외건물 ㄱ,ㄴ), 수목(동백나무 등), 기계기구 등이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이를 철거하거나 정리하는 데 추가 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

* 토지 관련 복잡성: 공부상 지번과 현황 지번이 일부 차이가 있으며, 토지 분할 등기 이력이 존재합니다. 실제 토지 경계 및 소유 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 비행안전구역 지정: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 관한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 일곡동 소재 연립주택은 양지초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 입찰 시 가장 중요한 고려 사항이며, 인수되는 보증금 130,000,000원을 포함한 총 실질 투자 비용을 산정해야 합니다. 제시외 물건 포함, 공부상 주소와 현황 지번의 차이, 비행안전구역 지정 등은 현장 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 전세권: 임차인 임수정의 전세권 130,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 이를 감안한 순수 낙찰가 산정이 중요합니다.

* 초등학교 인근 입지: 양지초등학교와 인접하여 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 가치 상승 가능성까지 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 431,772,200원

* 인수되는 전세권 보증금: 130,000,000원

주변 시세 분석 결과, 동일 단지 또는 인근 빌라(다세대)의 최근 매매가는 75.09㎡ 기준 2025년 8월 815,000,000원, 2026년 6월 890,000,000원으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적은 64.62㎡이며, 감정가는 431,772,200원입니다.

본건의 감정가 대비 낙찰가율을 보수적으로 산정하고, 인수되는 보증금을 고려하여 실질적인 투자 비용을 평가해야 합니다. 주변 시세의 70% 수준을 목표로 할 때, 총 실질 부담액은 약 5.6억 원이 됩니다. 이를 감안하면, 인수 보증금 1.3억 원을 제외한 순수 낙찰가는 약 4.3억 원 수준이 적정할 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 330,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰 시에는 제시외 물건 처리 비용, 인수되는 임차인 보증금 등을 포함한 총 실질 투자 비용이 주변 시세와 비교하여 합리적인지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.