나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30308 [1] 전북특별자치도 정읍시 OOO OOO OOO OO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 입암면 봉양리 소재 ""안당저수지"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지방도주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 북측 인근으로 708번지방도가 통과하며, 지방도변으로 버스승강장이
소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(3,6) : 부정형의 평탄한 토지이고, 일단지 형태의 '공업용건물부지'로 이용중임.
일련번호(4,5,7) : 부정형의 평탄한 토지이고, '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(3,6) : 서측으로 노폭 약5미터의 포장 및 비포장도로와 접함.
일련번호(4,5,7) : 현황'도로'로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

*일련번호(3,6)
계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
*일련번호(4,7)
계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2022-09-23)<도로법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
*일련번호(5)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2022-09-23)<도로법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호(4,5,7)토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 일련번호(3,4)토지상에는 컨테이너가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) 일반철골구조 판넬지붕(현황'목조지붕틀위 강판기와지붕') 2층으로서,
내외벽 : 판넬 등 마감.
창 호 : 새시창.
일련번호(2-나) 일반철골구조 판넬지붕(현황'목조지붕틀위 강판기와지붕') 2층으로서,
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 및 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

일련번호(1-가) 1층 : 공장
2층 : 창고
일련번호(2-나) 1층 : 공장(창고, 사무실, 식당 등)
2층 : 공장(숙소)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 바닥난방설비(일련번호:2-나) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(3)토지상에는 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(1-가, 2-나)건물의 공부상 지붕구조는 '판넬지붕'이나, 현황은 '목조지붕틀위 강판기와지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록5. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수),원상회복 명령이 행해질 가능성이 있음(입암면 사실조회 회신 참조)
3. 목록4.7.은 농지취득자격증명 불필요 (전용허가:허가일 2021.7.23. 허가조항:농지법제34조 및 동법시행령 제32조제5항. 전용목적: 공장조성부지확보 등)
4. 목록4.5.7.은 공부상 지목은 답이나 현황은 도로로 이용중이며, 목록1.2.의 건물은 공부상 지붕구조는 판넬지붕이나 현황은 목조지붕틀위 강판기와지붕임
5. 목록3.4.6. 이동 가능한 지상위의 컨테이너박스(현황보고서상 휴게실 포함) 등은 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30308 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 입암면 봉양리 122 1동

용도: 공장

감정가: 1,688,920,920원

토지 면적: 4,224.00㎡ (약 1,277.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 2,386.41㎡ (약 721.92평)

건물 제시외 면적: 100.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 성OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 입암면 봉양리에 소재하며, "안당저수지" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지방도변의 농경지대로 이루어져 있습니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 북측 인근으로 708번 지방도가 통과합니다. 지방도변에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 현황:

일련번호 (3, 6) 토지는 부정형의 평탄한 토지로서 '공업용 건물부지'로 이용 중입니다. 일련번호 (4, 5, 7) 토지는 부정형의 평탄한 토지로서 '도로'로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 5미터의 포장 및 비포장 도로와 접하고 있으며, 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 물건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한지역)에 해당합니다. 일부 필지는 접도구역 및 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

- 임차인: 명률

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2021-09-06

대항력: 있음

비고: (주의) 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명시되지 않은 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

- 임차인: 정용하

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2021-09-06

대항력: 있음

비고: (주의) 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명시되지 않은 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권(말소기준권리), 다수의 가압류 및 압류 등기 내역이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다. 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 정읍시 입암면 봉양리 일대는 주로 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지방도변 농경지대로, 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 전원적인 지역 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 미흡한 편입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경:

주위는 농경지와 임야, 단독주택 등이 분포하고 있어 조용한 편입니다.

* 편의시설 및 교통:

가까운 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 지방도변 버스 승강장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 건물 이용 현황:

건물은 1층은 공장, 2층은 창고로 이용 중이며, 다른 건물(2-나)은 1층 공장(창고, 사무실, 식당 등) 및 2층 공장(숙소)으로 이용되고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명:

목록 5번 필지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수되고 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. (입암면 사실조회 회신 참조)

* 대항력 있는 임차인:

명률, 정용하 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있습니다. 이 경우, 법적 절차상 보증금 인수 의무가 없다고 판단될 수 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 요구가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 건축물 현황 차이:

건물의 공부상 지붕 구조는 판넬 지붕이나, 현황은 목조 지붕틀 위 강판기와 지붕입니다. 지목과 현황 이용 불일치 (일부 토지: 답 -> 도로) 사항이 있습니다.

* 토지 이용 제한:

본 물건지는 가축사육제한구역 및 일부 필지의 경우 접도구역에 해당합니다.

* 매각 제외 물건:

토지 위로 이동 가능한 컨테이너박스(현황 보고서상 휴게실 포함) 등은 매각에서 제외됩니다.

* 혐오시설 및 환경:

주변 지역에 대한 조사를 통해 심각한 혐오시설이나 환경 문제는 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건지가 농경지와 임야가 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 인근 지역의 개발 계획이나 환경 변화 추이를 지속적으로 주시할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 입암면 소재의 공장 용지로서, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 지방도변에 위치하며 차량 접근성이 양호하나, 주변 환경은 농경지 및 임야가 혼재된 지역입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 하지만 농지취득자격증명 필요 여부, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 실제 명도 문제 등은 낙찰 후 부담이 될 수 있는 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 공장 부지 확보: 공장으로 사용 가능한 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석: 경매 절차를 통해 권리 관계가 정리되므로, 낙찰 후 명도 및 기타 행정 절차만 원활히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(1,688,920,920원)를 기준으로, 임차인 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 산정해야 합니다. 그러나 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 상황, 공장 가동률 및 수익성 등을 종합적으로 분석해야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 현재까지 확인된 총 채무액(등기부채권 총액: 토지 1,489,174,793원, 건물 1,392,895,293원)이 감정가를 상회하고 있어, 경매 절차 진행 시 유찰 가능성도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.