나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21016 [1] 전북특별자치도 군산시 사정동 100 금호타운2단지 201동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 사정동 소재 “군산월명종합경기장” 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 제11층 제1101호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상황
기호(가) : 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 사방으로 왕복 2차선과 4차선의 포장도로에 접하며, 서측과 북측의 왕복 2차선의 포장도로와 연결되는 주출입구와 부출입구를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-10-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-10-3
1)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
기호(4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-10-31)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건 임대내역은 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21016 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 사정동 100 금호타운2단지 201동 11층1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 39.05㎡ (약 11.8평)

* 건물면적: 59.58㎡ (약 18.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 아파트명: 사정금호2차

* 사용승인일: 1996년 11월 25일

* 최고층: 15층 (본건 11층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 군산시 사정동 소재 “군산월명종합경기장” 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 사방으로 왕복 2차선 및 4차선의 포장도로에 접해 있으며, 서측과 북측의 왕복 2차선 포장도로와 연결되는 주출입구 및 부출입구를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 30일 접수된 근저당권(을13)입니다.

* 인수되는 권리: 대항력있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 오자영 (오 ), 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015년 10월 05일, 대항력 있음.

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 161,806,380원입니다. (말소 예정 권리 포함)

* 권리요약: 소유권 이전, 근저당, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 사정동에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 군산월명종합경기장이 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용 시설이 있는 편입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 특별히 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 사정금호2차 아파트는 총 5개동, 358세대로 구성되어 있습니다. 본건은 15층 건물 중 11층에 위치합니다.

* 주차: 총 196대 주차 가능하며, 지상 주차 4대, 지하 주차 12대가 있습니다. (지상 전기차 충전기 7대 보유)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인의 존재는 명도 과정에서의 불확실성을 야기할 수 있습니다. 계약 조건 및 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 1996년에 준공되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 다양한 도로 관련 규제 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 군산시 사정동에 위치한 아파트로, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의해야 할 부분이지만, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서의 금전적 인수 부담은 없어 보입니다. 주변 교통 및 생활 편의 시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

* 최근 매매가 대비 낮은 입찰 가능성: 감정가가 9,600만원이나, 최근 59.58㎡ 면적의 실거래가가 8,700만원 수준임을 감안할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 자체에 대한 부담은 크지 않습니다. 다만, 임차인과의 관계 정리가 중요합니다.

* 지역 개발 잠재력: 군산시의 도시 개발 계획 및 지역 경제 상황에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

최근 59.58㎡ 면적의 아파트 매매가는 8,700만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 9,600만원으로 시세 대비 다소 높게 평가되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 진행 시 소요되는 시간과 비용을 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 최근 실거래가인 8,700만원을 기준으로 하되, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 8,500만원 ~ 9,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.