나이스옥션 법원경매 군산 2025타경435 [1] 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 102동 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 ""익산한벌초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 무왕로, 무왕로26길 등이 소재하여
전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제5층 제510호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호1,2): 2필지 일단의 부정형토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며,
""대(아파트부지)"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 개설되어 있는 2차선 아스팔트포장도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)
(2022-02-23)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>입니다.
일련번호2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경435 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 102동 5층510호

용도: 아파트

건물면적: 60.00㎡ (18.15평)

토지면적: 22.14㎡ (6.70평)

토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 82,000,000원

1.4. 건축물 정보

사용승인일: 1995년 11월 16일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제5층 제510호

외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

천장: 벽지 등 마감

창호: 새시이중창

1.5. 아파트 정보

아파트명: 부송우남콤비타운

동수: 6동

세대수: 1075세대

전용면적: 60.00㎡ (18.15평)

총면적 (단지): 95,212.6㎡

주차대수: 총 422대 (지상 6대, 지하 19대)

최고층: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 "익산한벌초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있고 무왕로, 무왕로26길 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

일련번호1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역.

일련번호2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역.

인접도로상태: 서측으로 개설된 2차선 아스팔트포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 (전세권설정, 국을환, 2010-10-20)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 국을환

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-10-01

* 확정일자: 2012-09-24

* 배당신고일자: 2025-07-23

* 대항력: 있음

* 비고:

본건에는 대항력 있는 임차인 국을환이 있으나, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 관련: 주식회사우남종합건설(보존, 1995.11.27) -> 동신산업개발유한회사(이전, 2001.02.01)

* 권리 사항:

* 전세권설정 (국을환, 75,000,000원, 2010.10.20) - 말소

* 전세권변경 - 말소

* 가압류 (한국투자저축은행, 800,000,000원, 2024.10.11) - 말소

* 임의경매 (국을환, 75,000,000원, 2025.06.19) - 본건

* 압류 (국민건강보험공단, 2025.08.26) - 말소

등기부채권 총액: 875,000,000원

3.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-08-18

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 속한 부송동 지역은 주거 지역으로, 주변에 익산한벌초등학교 등이 위치하여 학군 및 주거 환경이 형성되어 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

무왕로, 무왕로26길 등 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 버스승강장이 인근에 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

* 인근 학교: 익산한벌초등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 단지 내/외부 환경

* 부송우남아파트는 1995년에 준공된 아파트로, 총 6개 동, 1075세대로 구성된 대단지입니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트조이며, 난방은 도시가스보일러를 사용합니다.

* 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(국을환)이 존재하나, 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 경우에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 시설물 상태

1995년 준공된 아파트로, 연식에 따른 내부 설비 및 마감재의 노후화 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 반드시 확인하시기 바랍니다.

6.3. 주변 환경

현재까지 검색된 정보상으로는 본건 인근에 혐오시설이 발견되지 않았으나, 매각물건 명세서 상에 명시되지 않은 사항이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라북도 익산시 부송동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 익산한벌초등학교와 인접해 있어 교육 환경 또한 우수하며, 대단지 아파트로서 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 감정가는 8,200만원으로 책정되어 있으며, 최근 거래 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항이나, 인수 보증금이 0원이라는 점에서 재정적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 연식 대비 전반적인 가치와 시세 회복 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 교통 편리, 생활 편의시설 풍부.

* 대단지 아파트: 단지 규모로 인한 관리 및 편의시설 이용 용이.

* 권리관계 명확 (대부분 말소): 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 권리 분석.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 가능성 및 신축 아파트 공급 추이에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 82,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(59.96㎡)의 아파트가 2026년 7월 5일 65,000,000원, 2026년 7월 14일 89,000,000원에 거래되었으며, 전용면적 49.77㎡의 아파트가 2026년 7월 3일 70,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 5층이라는 층수와 60.00㎡의 면적, 그리고 대항력 있는 임차인 존재(인수 보증금 0원) 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최근 시세 및 감정가, 그리고 권리 분석상 특이사항을 고려하여 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.