나이스옥션 법원경매 전주 2025타경768 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전라북도청" 서측 인근에 위치하고 있고 주위는 상가시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕.

이용상태

1,2) 커피숍(파스구찌) 3,4,7,8,11~16) 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태) 5,6) 치과 9,10) 사무소

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 상업용.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부 신시가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-12-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 커피숍으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경768 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3, 에이치에스타워 1층 101호

용도: 근린상가 (현재 커피숍으로 이용 중)

토지면적: 149.40㎡ (약 45.19평)

건물면적: 578.41㎡ (약 174.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 매각 조건

감정가: 5,210,000,000원

주요 특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 커피숍으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, 주변은 상가시설이 밀집된 상가지대임. 인근에 "전라북도청"이 소재하고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행이 원활한 편임. 남측으로는 노폭 약 35미터, 북측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

토지형상은 세장형이며 상업용으로 이용되고 있음. 본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)으로 지정되어 있음. 또한 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있음. 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 에이치에스이앤씨주식회사 (2023-09-27)

* 근저당: 국민은행 (7,700,000,000원, 2023-09-27)

* 근저당: 케이비저축은행 (1,200,000,000원, 2023-09-27)

* 소유권이전신탁: 대한토지신탁주식회사 (2023-09-27)

* 임의경매: 국민은행 (6,965,910,589원, 2025-06-20) - 본 경매 사건

* 압류: 전주시 (2026-04-15)

등기부채권 총액은 8,900,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사에이치에스에프앤디 (유 )

보증금: 100,000,000원

차임: 8,000,000원

전입/사업일자: 2024-04-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 유한회사에이치에스프레시 (박 )

보증금: 100,000,000원

차임: 12,000,000원

전입/사업일자: 2024-05-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 활용

본건은 근린생활시설 용도로, 현재 1층 101호는 커피숍(파스구찌)으로 이용 중임. 건물 전체는 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 다양한 용도로 활용 가능함.

4.2. 주변 상권 특성

본건 소재지는 전주시의 상업지역으로, 전라북도청 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역임. 주위에는 상가, 업무시설, 주거시설 등이 혼재하여 있어 안정적인 상권 형성이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의시설로는 마트, 병원, 음식점 등 다양한 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았으며, 오히려 마전숲공원 등 녹지 공간이 인근에 위치하고 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 수준임. 다만, 본 경매 신청 채권자(국민은행)를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

6.2. 명도 관련 리스크

현재 커피숍으로 이용 중인 임차인이 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됨. 통상적인 명도 과정을 거쳐야 할 수 있으며, 이로 인한 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

유동화 물건으로, 채권 양수도 등 특수 거래 형태가 있을 수 있으나, 이는 권리관계에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 전라북도청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있음. 현재 커피숍으로 운영 중이며, 추가적인 리모델링이나 업종 변경을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건임. 권리관계는 비교적 명확하나, 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 전주시 핵심 상권에 위치하여 높은 미래 가치 기대.

* 전라북도청 인근으로 풍부한 유동인구 및 안정적인 배후 수요 확보.

* 넓은 면적의 상가로 다양한 업종 전환 및 확장 가능성.

* 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로 관리 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,210,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점, 현재 시점의 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함. (구체적인 입찰가 산정은 별도 컨설팅을 통해 진행하는 것이 바람직함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.