나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31349 [1] 전북특별자치도 임실군 운암면 운정리 640-240 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 운암면 운정리 소재 ‘범어리마을’ 남측 인근에 위치하는 부동산으로, 부근은 농경지, 자연림, 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근으로 간선도로가 통과함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리 혹은 유사사다리형의 완경사지 토지임.

인접 도로상태

- 기호 1~3,5,6)은 지적도 상 맹지이나 인접토지를 통하여 출입 가능함.
- 기호 4,8,9)는 본건 남동측으로 노폭 약 3~4M정도의 포장도로 (일부 유실)를 통해 출입 가능함.
- 기호 7)은 본건 동측으로 노폭 약 3~4M정도의 포장도로 (일부 유실)를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1,2,3,4,7,8,9)
농림지역(농림지역) , 자연취락지구,가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 기호 5)
농림지역(농림지역) , 보전관리지역(보전관리지역) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 기호 6)
보전관리지역(보전관리지역) , 자연취락지구,가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31349 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 전북특별자치도 임실군 운암면 운정리 640-240

용도: 전 (밭)

토지면적: 5446.00㎡ (약 1647.5 평)

토지지분: 5446㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 평가 정보

감정가: 979,969,000원

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 임실군 운암면 운정리 소재 ‘범어리마을’ 남측 인근에 위치합니다.

부근은 농경지, 자연림, 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

임실군 운암면은 옥정호와 국사봉 전망대, 섬진강댐 물문화관 등 아름다운 자연경관을 자랑하는 관광 명소가 있는 지역입니다.

임실군 운암면 운정리 일대에서 선거 유세 차량 구조물 등이 방치된 사례가 있어 일부 쓰레기 문제가 지적되기도 했습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근으로 간선도로가 통과합니다.

기호 1~3, 5, 6번지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입 가능합니다.

기호 4, 8, 9번지는 본건 남동측으로 노폭 약 3~4M 정도의 포장도로(일부 유실)를 통해 출입 가능합니다.

기호 7번지는 본건 동측으로 노폭 약 3~4M 정도의 포장도로(일부 유실)를 통해 출입 가능합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 대체로 사다리 또는 유사 사다리형의 완경사지 토지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 3월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

총 등기부채권액은 1,776,000,000원입니다.

주요 권리사항으로는 근저당권 3건(총 936,000,000원), 압류 3건이 등기되어 있습니다.

가장 최근에 등기된 권리는 2025년 6월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(갑9)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다. 본건과 관련하여 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지구역_취수시설), 공장설립승인지역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 기호 1,2,3,4,7,8,9: 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역

* 기호 5: 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역

* 기호 6: 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역

주변 지역은 농경지, 자연림, 주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재되어 있어, 대규모 상업 시설이나 주거 단지보다는 전원적인 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 관광자원

본건 소재지인 임실군 운암면은 옥정호, 국사봉 전망대, 섬진강댐 물문화관 등 아름다운 자연경관을 중심으로 관광자원이 발달해 있습니다.

가까운 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 인근 마을에는 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

지역 주민들을 위한 생활 기반 시설 및 편의시설에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 건축 등 허가제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

특히, 취수시설이 포함된 절대금지구역 및 가축분뇨배출시설 신축 제한 지역에 해당하므로, 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로, 매각허가 결정 후 법원이 정한 기한 내에 관할 시·구·읍·면 장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수되고 매각 불허가 처분이 내려질 수 있습니다.

경매 입찰 전에 미리 해당 관청에 방문하여 발급 가능 여부를 확인하고, 필요 서류를 준비하는 것이 중요합니다.

일반적으로 신청 후 4일 이내 발급되나, 경우에 따라 기간이 더 소요될 수 있습니다.

6.3. 도로 접근성 제약

일부 필지가 지적도상 맹지인 점은 토지 이용 시 고려해야 할 사항입니다. 다만, 인접 토지를 통해 출입이 가능하고 일부 구간에 포장도로가 확보되어 있어 실제 이용에는 큰 문제가 없을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련 이슈

주변 지역에 혐오시설 유치와 관련한 지역 주민 간 갈등 사례가 보도된 바 있습니다.

본건 지역 자체에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 향후 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 갈등 요인에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전북특별자치도 임실군 운암면에 위치한 넓은 면적의 전(밭) 토지입니다. 쾌적한 자연환경 속에 위치하며, 인근에 관광자원이 풍부합니다.

다만, 농림지역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지 이용 규제로 인해 개발에 제약이 많으며, 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로 해당 요건을 충족하는지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

또한, 다수의 근저당 및 압류 설정으로 인해 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 이는 경매 절차상 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸됨을 의미합니다.

입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 규제를 면밀히 검토하고, 토지의 실질적인 이용 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 풍부한 자연환경 및 관광 자원

옥정호, 국사봉 전망대 등 수려한 자연경관과 관광 인프라가 인접해 있어, 향후 휴양 또는 관광 관련 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

총 5,446㎡에 달하는 넓은 면적은 농업 외 다른 용도로의 활용 가능성을 탐색할 수 있는 기반이 됩니다.

8.3. 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

경매 절차를 통해 감정가 이하 또는 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과, 토지 이용 규제, 낙찰가율, 경매 시장 분위기, 그리고 무엇보다 농지취득자격증명 발급 가능성과 실제 농지로서의 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건은 농지이므로, 농업 경영 계획의 실현 가능성 및 관련 법규 준수 여부가 예상 입찰가를 결정하는 데 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 현장 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.