나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2119 [1] 부산광역시 북구 구포동 1219-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 신천초등학교 남서측 인근에 위치하는 토지이며
주변은 시랑로변 상가지대로서 각종 상업 및 업무용 빌딩, 주상복합건물 등으로 형성되
어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류이 소재하여 전반적인 대중교통
상황은 무난합니다.

형태 및 이용상태

세로장방형의 토지이고, 남서하향의 경사지를 지반 평탄하게 조성하여 상가 및 창고의
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 왕복4차선의 시랑로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접합), 상대보호구역(숲속은성유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획
정리사업지구<토지구획정리사업법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상입니다.
-기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조 패널지붕 3층 건물이며(사용승인:2016.05.24.)
-외벽: 스톤코트, 인조석 마감, 패널 마감
-내벽: 업종별 인테리어 마감, 몰탈위 페인팅, 패널마감
-창호: 새시창호.

이용상태

- 1층: 손맛커피, 쿼카헤어, 원더풀 부동산
- 2층: 창고, 사무실, 작업장((주)대해)
- 3층: 창고((주)대해)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 일부 냉난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 기재사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각
본건 건물은 1층 상가, 2층 창고·사무실·작업장, 3층 창고로 각 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2119 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1219-8 (신주소: 부산광역시 북구 시랑로 73)

용도: 제1, 2종 근린생활시설 및 창고시설 (근린시설)

감정가: 3,053,597,700원

토지면적: 660.10㎡ (약 199.7평)

건물면적: 624.10㎡ (약 188.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

건물 구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 패널지붕 3층 건물 (2016년 5월 24일 사용승인)

건물 이용 현황: 1층 상가, 2층 창고·사무실·작업장, 3층 창고

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 구포동 소재 신천초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 시랑로변 상가지대로서 각종 상업 및 업무용 빌딩, 주상복합건물 등이 형성되어 있는 지역입니다.

교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 무난합니다.

도로: 본건은 남서측으로 왕복 4차선의 시랑로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(숲속은성유치원, 신천초등학교), 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 9월 28일 수협은행 근저당권 (을13, 건물 을5) 입니다.

* 매각으로 소멸될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 수협은행 근저당권, 북구청 및 북부산세무서의 압류, 수협은행의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료상으로는 없습니다.

임차인 현황:

* (주)대해김성웅: 보증금 0원, 월세 4,000,000원, 사업개시일 2015-08-17, 대항력 있음.

* 주의: 보증금이 0원이지만 월세가 높은 점을 고려하여 명도 협상 시 신중한 접근이 필요하며, 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 김성환: 보증금 20,000,000원, 월세 400,000원, 사업개시일 2016-05-25, 배당신고일자 2025-09-09, 대항력 있음.

* 권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 배당신고일을 확인하여 배당 가능 여부를 검토해야 합니다.

* 김현국: 보증금 15,000,000원, 월세 700,000원, 전입/확정/배당신고일자 2025-07-21, 대항력 없음.

* 권리분석: 대항력이 없는 임차인입니다.

* 정차영: 보증금 20,000,000원, 월세 150,000원, 전입/확정/배당신고일자 2024-03-20 / 2025-07-16, 대항력 없음.

* 권리분석: 대항력이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

총 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위인 임차인 (주)대해김성웅(2015-08-17)과 김성환(2016-05-25)이 존재하며, 이들은 대항력을 가지고 있습니다. 특히 (주)대해김성웅은 보증금이 0원이지만 월세가 400만원으로 높아 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 김성환은 보증금 2,000만원, 월세 40만원으로 대항력이 있으나 배당신고를 2025년 9월 9일에 하여 배당을 받을 수 있을지 여부를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 시랑로변의 발달된 상업지대로, 다양한 상업 및 업무 시설, 주상복합건물 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

업종 분포: 1층에는 커피숍, 헤어샵, 부동산 중개업소 등 소매 및 서비스 업종이, 2-3층에는 창고, 사무실, 작업장 등 업무 및 물류 관련 시설이 주로 이용되고 있습니다.

성장 가능성: 지역 상권의 중심부에 위치하며, 주변의 다양한 상업 및 업무 시설은 꾸준한 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 신천초등학교, 다양한 상업시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 신천초등학교, 숲속은성유치원 등 교육시설이 가까이 위치하고 있습니다.

교통: 시랑로변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: (주)대해김성웅은 보증금 0원에 월세 400만원으로 대항력이 있으며, 명도 시 부담이 될 수 있습니다. 김성환 역시 보증금 2,000만원에 월세 40만원으로 대항력이 있습니다. 이들의 명도 조건 및 잔여 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다.

세금 체납 (압류): 토지 등기부상 북구청 및 북부산세무서의 압류 내역이 다수 확인됩니다. 이는 세금 체납으로 인한 압류이나, 일반적으로 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 현장 방문 시 관련 내용을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

주변 환경: 시랑로변 상가지대로 각종 상업 및 업무용 빌딩, 주상복합건물 등이 밀집한 지역입니다. 해당 지역의 특성상 혐오시설 등의 존재 가능성은 낮다고 판단되나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 구포동의 시랑로변에 위치한 근린생활시설 및 창고용 건물로, 시내 접근성이 뛰어나고 상권이 발달한 지역에 소재하고 있습니다. 건물은 1층 상가, 2-3층 창고·사무실·작업장으로 활용되고 있으며, 전체적으로 입지 조건은 우수하다고 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 0원에 월세 400만원인 (주)대해김성웅의 존재는 명도에 있어 중요한 고려 사항입니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성상 추가적인 주의가 필요합니다. 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 명도 및 투자 리스크를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대로변 상업지역에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어납니다.

활용도 높은 건물: 상가, 사무실, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물입니다.

지역 잠재력: 성장 가능성이 있는 지역 상권 내에 위치하여 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경쟁력 있는 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적절하게 책정되었다면, 투자 메리트가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,053,597,700원

인수 보증금 합계: 0원

주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 (주)대해김성웅 (보증금 0원, 월세 400만원) 및 김성환 (보증금 2,000만원, 월세 40만원)이 존재하므로, 명도 비용 및 발생 가능한 인수 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 본건은 유동화 물건으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 부동산 경매는 현장 조사, 권리 분석, 명도 전략 수립 등 복합적인 요소가 중요하므로, 이에 대한 충분한 검토 후 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적인 투자 관점에서, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 명도 협상 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 보고서에서는 보수적인 관점에서 감정가의 75% 수준을 잠재적 입찰가 하한선으로 제시합니다.

* 제안 입찰가 하한선 (참고용): 약 2,280,000,000원 (감정가 3,053,597,700원 * 0.75)

입찰 시 유의사항: 본 제안 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 과정에서의 최저 매각가율, 입찰 참여자 수, 현장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.