나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1949 [1] 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 408동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 ""모동초등학교""남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건내 제2층 제204호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 ,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 ""아파트""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 아파트 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(공동주택),제1종지구단위계획구역,소하천구역(2015.12.30)(운수천(001-1)), 택지개발지구 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호

4. 부산서부지원 2025타경1949 (1)

5. 소재지

6. 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 408동 2층204호

7. 용도

8. 아파트

9. 감정가

10. 82,000,000원

11. 토지면적

12. 45.00㎡ (약 13.6평)

13. 건물면적

14. 41.30㎡ (약 12.5평)

15. 매각대상

16. 토지/건물 일괄매각

17. 경매구분

18. 부동산강제경매

19. 채권자

20. 백OOOOOOOOOOO

21. 입지조건

22.

23. 위치 및 주위환경

24. 본 물건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 "모동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 그리고 임야 등으로 형성되어 있어 전반적으로 주거 지역의 특성을 띠고 있습니다.

25. 교통상황

26. 차량을 이용한 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

27. 인접 도로상태

28. 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있어 단지 내 이동 및 차량 통행이 원활합니다.

29. 권리분석

30.

31. 말소기준권리

32. 본 건의 말소기준권리는 2017년 2월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 60,000,000원)입니다.

33. 등기부 요약

34. * 갑1: 소유권이전 (1999-07-16) - 주도순

35. * 갑2: 소유권이전 (2016-09-30) - 반천일 (매매 83,000,000원)

36. * 을6: 근저당권 (2017-02-14, 60,000,000원) - 농협은행주식회사 (말소기준권리)

37. * 갑5: 압류 (2022-04-19) - 국민건강보험공단 (말소)

38. * 갑6: 압류 (2022-12-22) - 사상구(부산광역시) (말소)

39. * 갑7: 강제경매 (2025-06-18, 60,000,000원) - 백양푸른숲입주자대표회의 (말소)

40. 총 등기부채권액

41. 60,000,000원 (말소 예정 권리 합산)

42. 임차인 현황

43. * 인수 보증금 합계: 0원

44. * 임대관계는 미상입니다.

45.

46. 금액이 미상인 임대관계가 존재할 수 있으므로, 인수 여부 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

47. 상권분석

48.

49. 주변 시설

50. * 학군: 모동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

51. * 기타: 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

52. 토지이용계획 및 제한상태

53. * 제2종일반주거지역(공동주택)

54. * 제1종지구단위계획구역

55. * 소하천구역(2015.12.30)(운수천(001-1))

56. * 택지개발지구 등

57. 생활정보

58.

59. 건물 구조 및 상태

60. 본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 15층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창으로 시공되었습니다.

61. 이용 상태

62. 공부상 용도는 "아파트"로 되어 있습니다.

63. 설비 내역

64. 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

65. 아파트 정보

66. * 아파트명: 백양푸른숲아파트

67. * 건축년도: 1993년 (사용승인일 1993.07.24)

68. * 단지 규모: 총 8개동, 905세대

69. * 주차: 총 356대 (지상 4대, 지하 352대 - *주: 제공된 정보 중 지하 주차대수 상이하여 종합 산정*)

70. * 최고층: 15층

71. * 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

72. 잠재적 리스크

73.

74. * 명도 리스크: 임대관계가 미상으로, 잔여 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

75. * 노후화: 1993년에 건축된 아파트로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

76. * 경매 절차: 법원 경매 절차 진행 중 추가적인 변수(보정, 기일 변경 등)가 발생할 수 있습니다.

77. 종합 의견

78.

79. 본 경매 물건은 부산광역시 사상구 모라동에 위치한 백양푸른숲아파트로서, 모동초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 단지 내 편의시설 및 주변 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 비교적 안전한 권리 분석이 가능하나, 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 1993년에 건축된 아파트임을 고려할 때, 연식에 따른 관리 상태 확인이 필요합니다.

80. 투자 포인트

81.

82. * 입지: 모동초등학교 인접 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

83. * 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

84. * 개발 잠재력: 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

85. 예상 입찰가

86.

87. * 감정가: 82,000,000원

88. * 최근 실거래가 분석:

89. - 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 단지 내 면적(약 49.94㎡)의 아파트가 2026년 5월 ~ 6월 사이 106,000,000원에서 116,000,000원 사이로 실거래되었습니다.

90. - 본 건의 전용면적은 41.30㎡(약 12.5평)으로, 최근 거래된 면적(약 15.1평)보다 작습니다.

91. - 최근 실거래가(106,000,000원 ~ 116,000,000원)와 본 건 면적(41.30㎡)을 고려할 때, 평당가격을 역산하면 약 700만원 ~ 750만원 수준으로 추정됩니다.

92. - 이를 본 건 면적(12.5평)에 적용 시, 약 87,500,000원 ~ 93,750,000원의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

93. * 보수적 접근: 감정가(82,000,000원)의 100% ~ 110% 수준 (82,000,000원 ~ 90,200,000원).

94. * 공격적 접근: 최근 실거래가 수준을 고려하여 100,000,000원 ~ 105,000,000원.

95.

96. * 종합 의견: 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 점, 권리상 인수가 없는 점, 그리고 단지 내에서 면적이 작은 편에 속하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 높은 낙찰가율이 예상됩니다. 보수적으로 감정가의 100% 이상, 공격적으로는 최근 실거래가 수준을 고려한 입찰이 가능합니다.

97.

98. 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

99.

100. (본 입찰가는 순수 부동산 가치에 대한 추정치이며, 명도 비용, 수리비, 취득세 등 부대 비용은 별도 고려가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.