나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101575 [1] 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 104동 4층409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 ""다대초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 대단지아파트 및 관련 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 낫개역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 25층건물내 제4층 제409호로서
외벽:몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시 이중창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 ,승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지대내 자체평탄화한 2필일단의 부정형토지로서 아파트건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

다대동 120-1

제3종일반주거지역, 대로2류저촉, 중로1류접합, 상대보호구역, 절대보호구역임.

다대동 300-3

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역, 중로1류접합, 상대보호구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역, 2030년 부산도시관리계획안 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101575 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 104동 4층409호

용도: 아파트

건축년도: 1993년 9월 (사용승인일 1993.09.09)

감정가: 302,000,000원 (삼억이백만원)

1.3. 면적 및 구성

토지면적: 51.58㎡ (약 15.6평)

건물면적: 115.53㎡ (약 35.0평)

토지/건물일괄매각: 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치하며, "다대초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 환경이 잘 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 낫개역이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 생활 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 본건은 2012년 12월 24일 손태관에게 소유권 이전되었으며, 이후 2021년 3월 15일 손미숙에게 증여를 통해 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2017년 9월 29일 우리은행 근저당 213,620,000원이며, 이 외에도 페퍼저축은행 근저당(2022-01-12, 120,000,000원), 우리금융캐피탈 가압류(2024-09-20, 17,351,683원), 신한카드 가압류(2024-10-14, 33,463,033원), 롯데캐피탈주식회사 가압류(2024-10-18, 31,355,972원), 한국캐피탈주식회사 가압류(2024-11-07, 42,099,911원) 등이 등기되어 있으나, 최종적으로 2025년 6월 18일 페퍼저축은행에 의해 임의경매(2025타경101575)가 개시되었습니다. 등기부 채권 총액은 457,890,599원입니다.

매각으로 인해 본건의 지상권은 소멸되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 다대동은 부산의 해안 지역에 위치하며, 대단지 아파트와 함께 다양한 생활 기반 시설을 갖춘 주거 밀집 지역입니다. 지하철 1호선 접근성이 좋아 부산 시내로의 이동이 용이하며, 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 유지하고 있습니다.

4.2. 잠재 가치

1993년에 건축된 아파트로, 건물 연령은 약 30년이 경과하였습니다. 향후 재개발 또는 리모델링 가능성을 고려해볼 수 있으며, 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 다대포현대아파트

주소: 부산광역시 사하구 다대동 120-1

총 동수: 15동 (총괄표제부상 17개 동, 부속건물 75개 동)

총 세대수: 2181세대

최고 층수: 25층

주차 시설: 총 835대 (지상 4대, 지하 42대, 전기차 충전기 지하 20대)

5.2. 건물 정보

건물 구조: 철골철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 25층 건물 내 4층 409호

외벽: 몰탈 위 페인팅 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 플라스틱 샷시 이중창호 등

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1993년에 준공된 아파트로, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 전반적인 시설 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 미확인 점유자/임대차

임차인 현황에서 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 정확한 확인이 이루어지지 않았습니다. 이는 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지(다대동 120-1)는 제3종일반주거지역, 대로2류 저촉, 중로1류 접합, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 인접 필지(다대동 300-3)에는 자연녹지지역, 준공업지역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있으며, 2030년 부산 도시관리계획안이 입안 중입니다. 특히 비행안전구역으로 인한 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 다대동의 대단지 아파트로, 지하철역 및 초등학교 인접 등 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 안정적인 주거 지역으로 평가됩니다. 다만, 건물 노후화 및 미확인 임대차 관계에 대한 잠재적 리스크를 인지하고, 현장 조사를 통한 면밀한 권리관계 및 점유 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 낫개역 역세권 아파트로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다대초등학교가 인접하여 학군 수요가 뒷받침됩니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 부산 도시관리계획 등 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 302,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례(73.4㎡~84.88㎡)를 기준으로 시세를 분석한 결과, 면적당 시세는 약 2,200,000원~2,650,000원 수준입니다. 본건의 면적(115.53㎡)을 고려할 때, 현재 시점에서의 유사 면적 시세는 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원으로 추정됩니다.

건물 연식, 미확인 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 약 90%~97% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 280,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.