나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5488 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1102-221 센텀현대아파트 105동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 도시철도 2호선 '벡스코역' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 및 동해선 '벡스코역'이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 제105동 건물내 제7층 제704호로서, 1999년 12월 6일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 외장인조석 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지대내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-49호선)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, 도시관리계획입안 중(부산광역시 공고 제2024-2934호 제2종전용주거지역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산동부지원 2025타경5488 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1102-221 센텀현대아파트 105동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 459,000,000원

토지면적: 47.94㎡ (약 14.50평)

토지지분: 47.935㎡ (약 14.50평)

건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 도시철도 2호선 '벡스코역' 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트단지, 주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선과 동해선 '벡스코역'이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지 진출입로 및 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 요약

- 소유권 이전: 최은경 (2000-01-28)

- 소유권 이전: 홍동호 외 1명 (2007-04-30)

- 공유자전원지분전부이전: 손봉익 (2019-12-19)

- 소유권 이전 (매매): 안미정 (2020-07-10)

- 근저당권: 한국자산관리공사 (2020-09-15, 67,100,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 한국자산관리공사 (2020-10-29, 231,000,000원)

- 근저당권: 주식회사애큐온캐피탈 (2021-10-21, 314,400,000원)

- 가압류: 삼성카드 (2024-12-19, 13,119,814원)

- 가압류: 신한카드 (2025-01-17, 8,411,645원)

- 임의경매: 주식회사애큐온캐피탈 (2025-06-20, 287,845,808원) - 본 경매개시결정

- 임의경매: 한국자산관리공사 (2025-06-25, 259,390,255원) - 중복 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 634,031,459원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 대항력 있는 임차인이나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 추가 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

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본 물건이 위치한 해운대구 우동 지역은 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 도시철도 2호선 벡스코역 인근으로 도심 접근성이 우수하여 다양한 상업 및 업무시설 이용에 용이합니다.

1.4. 생활정보

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* 아파트명: 센텀현대

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 7층 704호 (1999년 12월 6일 사용승인)

* 세대수: 총 498세대

* 주차: 총 229대 (지상 3대, 지하 14대)

* 관리사무소 연락처: 051-743-4743

* 주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하 11대

1.5. 잠재적 리스크

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* 중복사건: 본 경매 사건 외에 한국자산관리공사에서 신청한 별도의 임의경매 사건(2025타경5509)이 동시에 진행 중입니다. 입찰 전 중복 경매로 인한 매각 절차 및 낙찰 후 소유권 이전 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 지역 지구: 자연녹지지역, 제3종일반주거지역

- 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접합 (부산광역시 공고 제2024-2934호)

- 기타 제한: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 철도보호지구 (철도안전법)

- 도시관리계획 입안 중: 제2종전용주거지역으로 변경될 가능성이 있습니다. 이는 향후 건물의 용도나 가치에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

* 주변 시설 정보: 제공된 정보 및 JSON 데이터 분석 결과, 본 물건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산광역시 해운대구의 핵심 입지에 위치한 센텀현대아파트 경매 건입니다. 도시철도 2호선 벡스코역과 인접하여 교통이 매우 편리하며, 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 1999년 준공된 아파트로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 특이사항이나 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 중복 경매 진행 및 토지이용계획 상의 철도보호지구 지정, 도시관리계획 변경 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지 조건: 해운대구 중심부에 위치한 벡스코역 초역세권으로, 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 최근 시세 반영: 동일 면적(84.92㎡)의 최근 실거래가가 4.4억원(44,000만원)으로, 감정가(4.59억원)와 유사한 수준을 형성하고 있어 시세 대비 적정 수준에서 접근 가능합니다.

* 아파트 단지 규모: 498세대의 중대형 단지로 관리 용이성 및 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 459,000,000원

최근 실거래가 (84.92㎡, 4층): 440,000,000원 (2026년 7월)

본 물건은 7층이며, 최근 실거래가(4.4억원)와 감정가(4.59억원)를 종합적으로 고려했을 때, 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. 최근 실거래가 수준에서 소폭 상향하여 접근하거나, 감정가 이하에서 경쟁력을 확보하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.