나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경596 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1334 광안자이 103동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영중학교 남측 인근에 위치하는 광안자이
103동 12층 1201호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종근린생활시설 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 광안역 및
금련산역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 103동 건물 내 12층 1201호로서,
외 벽 : 석재 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 시설 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지대 내 조성된 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택 및
그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 약 15미터 내외, 남측으로 약 10미터 내외, 서측으로 약 5미터
내외 폭의 도로에 접하며, 단지 내 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류18호선)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합) ,중로2류(폭 15m~20m)(중로2류236호선)(접합),
상대보호구역(학교환경위생정화구역), 정비구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 정미숙 소유지분(1/2)에 대한 감정평가입니다.

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경596 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1334 광안자이 103동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 598,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.94㎡ (약 14.50평)

토지 지분: 23.97㎡ (약 7.25평)

건물면적: 100.43㎡ (약 30.37평) - 분양면적

건물 지분: 50.215㎡ (약 15.19평)

아파트 단지 전체 대지 면적: 38,320.9㎡ (약 11,597.7평)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재한 광안자이 아파트 103동 12층 1201호입니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 수영중학교 남측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 부산 도시철도 2호선 광안역과 금련산역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 여건은 보통 이상입니다.

2.3. 건물 및 토지 정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 32층 아파트 103동으로, 본건은 12층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 내부에는 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 동하향의 경사지대 내 조성된 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건 토지 동측 약 15m, 남측 약 10m, 서측 약 5m 폭의 도로에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 소로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 6월 11일 접수된 '1번 정미숙 지분 강제경매' (채권자: 박선옥, 권리금액: 311,704,100원)입니다 [등기부요약]. 이 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (2021-02-23, 김철환외 1명)

* 1번 정미숙 지분 강제경매 (2025-06-11, 박선옥, 311,704,100원 - 말소기준권리)

* 1번 정미숙 지분 가압류 (2025-08-27, 김철환, 10,000,000원) - 말소기준권리에 의해 소멸

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원) [감정평가서 요약]. 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 그 보증금이나 차임에 대한 정보가 없어 정확한 인수 여부 및 금액 파악이 어려운 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의 시설

본건이 위치한 광안동은 공동주택 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 아파트 단지 내 또는 인근에 편의점, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 광안역과 금련산역 주변으로 상업 시설이 발달하여 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 입지적 강점

광안리 해변과 금련산이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 수영중학교, 호암초등학교, 광안중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남측 인근에 수영중학교가 있으며, 주변으로 초등학교 및 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포해 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

광안역 및 금련산역 주변으로 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 수영사적공원 등 문화 시설도 인근에 있습니다.

5.3. 교통 인프라

부산 도시철도 2호선(광안역, 금련산역)을 통한 시내 접근성이 우수하며, 광안대교 및 주요 도로망과의 연결성이 좋아 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 복잡성

본건은 건물 및 토지의 지분(1/2)만을 매각하는 물건입니다. 따라서 낙찰자는 해당 지분만을 소유하게 되며, 나머지 지분 소유자와의 공동 소유 관계가 형성됩니다. 이로 인해 건물 사용, 관리, 처분 등에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 의견 충돌 발생 시 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사 가능성

등기부등본 상 '1번 정미숙 지분 강제경매'가 말소기준권리이므로, 해당 경매 개시 채권자인 박OO가 정미숙의 지분 1/2을 소유하고 있을 가능성이 높습니다. 또한, 감정평가서 요약에는 '본건은 정미숙 소유지분(1/2)에 대한 감정평가입니다.'라고 명시되어 있습니다. 따라서, 다른 지분 소유자(김철환외 1명) 또는 현재 매각을 진행 중인 채권자(박OO) 또는 다른 이해관계자가 공유자 우선매수 신고를 행사할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받지 못하고 공유자에게 낙찰이 돌아갈 수 있습니다. 이러한 우선매수권 행사 가능성은 입찰에 있어 중요한 고려 사항입니다.

6.3. 임차 관계 미상

임대 관계가 불분명하며 인수 보증금이 없다고는 하나, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 보증금 미상으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 채무가 있는지 여부를 추가로 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 강서구에 위치한 소각장 관련 뉴스가 있으나, 본건과 지리적으로 상당한 거리가 있어 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 광안자이 아파트 경매 물건은 부산의 핵심 주거 지역인 광안동에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 우수합니다. 단지 규모가 크고 건설된 지 얼마 되지 않아 시설 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 본 건은 전체 아파트의 절반 지분만을 매각하는 물건이기에, 낙찰 시에도 소유권이전 과정이 순탄하지 않을 수 있습니다. 특히, 공유자의 우선매수 신고 가능성이 매우 높아 낙찰 후 실제 소유권을 취득하지 못할 위험이 존재합니다. 또한, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 관련 불확실성도 존재합니다. 따라서 본 건은 지분 경매의 특수성과 공유자 우선매수라는 높은 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 광안동의 핵심 주거 지역으로, 광안리 해변 및 주요 교통망(지하철 2호선, 광안역, 금련산역) 접근성이 뛰어납니다.

* 쾌적한 주거 환경: 금련산과 바다가 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 아파트: 광안자이는 신축급 아파트로, 브랜드 인지도와 우수한 단지 구성으로 높은 선호도를 보입니다.

* 공유자 우선매수권 활용 전략: 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰가는 사실상 해당 지분에 대한 매매 가격으로 확정됩니다. 이는 투자자에게 안정적인 수익률을 보장하는 전략적 기회가 될 수 있습니다. (단, 낙찰받지 못할 위험 감수 필요)

9. 예상 입찰가

감정평가액은 598,000,000원으로, 이는 전체 아파트 가치의 1/2 지분에 대한 평가액입니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 고려할 때, 실제 낙찰 가격은 감정평가액 근처에서 결정될 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 공유자의 우선매수 행사 여부와 본인의 취득 의지에 따라 다음과 같이 제안합니다.

* 공유자가 우선매수권을 행사할 것을 기대하며, 해당 지분을 적정 가격에 확보하고자 할 경우: 감정가 수준인 598,000,000원 ~ 620,000,000원 사이에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 만약 반드시 해당 아파트의 전체 소유권을 취득하고자 하는 경우: 이는 지분 경매의 특성상 매우 높은 위험을 수반하므로, 본 물건보다는 전체 소유권이 매각되는 물건을 알아보시는 것을 권장합니다.

본 물건은 공유자 우선매수권이라는 변수가 가장 중요하므로, 실제 입찰 시점의 법원 분위기 및 공유자 동향을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

단, 인수 보증금이 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.