나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5405 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 275-115 한솔빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '운송초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 4호선 '영산대역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상4층건 내 제1층 제102호로서,

외 벽: 전돌타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 알루미늄샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(상세내용은 별도문의:건축과)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 부산광역시 해운대구 반송동 275-115에 소재하는 다세대주택입니다.

본건의 감정가는 54,000,000원입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 54,000,000원

토지 면적: 12.25㎡ (약 3.71평)

건물 면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '운송초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 도시 환경 개선 및 개발 가능성이 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

지하철 4호선 '영산대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물대장상으로는 1977년 7월 23일 사용승인된 블록구조의 단독주택으로 기재되어 있으나, 현황 및 감정평가서 상으로는 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제102호 다세대주택으로 이용 중입니다.

외벽은 전돌타일 붙임 및 몰탈 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있습니다.

건물 내부 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지이며, 공동주택(다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.

본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역 및 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 1996년 5월 8일: 소유권 이전 (안정영)

* 2023년 1월 3일: 소유권 이전 (민정주 외 4명, 상속)

* 2024년 8월 2일: 4번 안찬호 지분 전부 이전 (박동규, 강제경매 2023타경101986)

* 2025년 6월 4일: 임의경매 (박동규, 말소기준권리) - 본건 경매 개시 결정

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인 정보는 파악되지 않았으며, 인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (지상권 개요: 없음)

말소기준권리인 2025년 6월 4일자 임의경매 등기 이후의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 해운대구 반송동은 과거 집단 이주 택지 개발로 조성된 지역으로, 아파트 단지와 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 최근 준공된 아파트 단지들이 있는 '윗반송'에 비해 '아랫반송' 지역은 다소 노후화된 주택가가 많은 편입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 11.58평)의 다세대주택 거래 사례가 2026년 3월에 2,500만원 (약 197만원/평) 및 3,800만원 (약 250만원/평)에 이루어졌습니다. 특히, 2026년 3월에 거래된 15.2평의 물건이 3,800만원에 거래된 점은 참고할 만합니다.

본건의 감정가 5,400만원은 유사 면적의 최근 거래가 대비 현저히 높은 수준으로, 시세 반영에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 운송초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 4호선 영산대역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장도 가까워 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 정보 불일치: 건축물대장상의 단독주택, 1층 건물 정보와 감정평가서 상의 다세대주택, 4층 건물 내 1층 정보 간에 차이가 있습니다. 이는 실제 현황 파악 시 혼동을 야기할 수 있으며, 매수 후 건축물대장 변경 또는 현황 확인에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 낮은 시세: 최근 유사 면적의 거래 사례가 1,500만원에서 3,800만원 사이임을 고려할 때, 본건의 감정가 5,400만원은 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 되팔거나 추가 자금 조달 시 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공유물분할 경매: 공유물분할 경매는 일반 경매에 비해 절차가 복잡하거나 이해관계자 간의 분쟁이 발생할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지구 지정은 장기적인 개발 기대감을 줄 수 있으나, 구체적인 개발 계획이나 규제 사항에 따라 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 반송동의 주거 환경 개선 지구 내에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 공유물분할을 위한 경매라는 특성이 있으며, 현재 임차인이나 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 건축물대장과 현황, 감정평가서 간의 정보 불일치와 더불어, 최근 시장 거래가에 비해 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성은 있으나, 이를 신중하게 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 생활 편의 및 교통 여건이 양호한 주거지입니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 공유물 분할 경매로 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 11.58평)의 거래가는 1,500만원에서 3,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 특히 15.2평의 물건이 3,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 평당 약 200만원 ~ 250만원 수준으로 추정됩니다.

이를 본건의 전용면적(약 11.58평)에 적용하면, 약 2,300만원에서 2,900만원 범위의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 5,400만원으로, 시세 대비 높은 편입니다. 공유물 분할 경매라는 점과 최근 시세 변동성을 고려하여, 낙찰 후 시세 차익 및 안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 벗어나지 않는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보증금을 인수하는 임차인이 없어 추가 비용 부담은 없습니다.

따라서, 시장 조사 및 현장 확인을 통해 보다 정확한 가치를 산정한 후, 3,000만원 ~ 3,500만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 예상가이며, 실제 입찰 경쟁 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.