나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22147 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 886-41 범일역이즈 101동 14층1404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범일동 소재 '성서초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 ""범일역"" 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층건 제101동 내 제14층 제1404호로서,
(사용승인일 : 2019-07-24)
- 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트·도시형생활주택·업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대로(범일로)에 접하고 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

범천동 886-41 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22147 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 886-41 범일역이즈 101동 14층1404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 49.71㎡ (약 15.04평) (전용면적 기준 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '성서초등학교' 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재된 노선 상가지대.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범일역' 소재.

* 도로: 본건 동측으로 대로(범일로)에 접하고, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 진입도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 02월 22일 접수된 농업회사법인주식회사에그드림의 근저당권(을6).

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2019-08-02)

* 공유자전원지분전부이전 (2019-08-29)

* 소유권이전 (2020-07-03)

* 주택임차권 (을7): 권리자 류민희, 보증금 180,000,000원. 전입일자 2023-09-18, 확정일자 2023-08-21. 말소기준권리보다 선순위로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인 인수. (대항력 있음, 선순위임차권)

* 근저당권 (을6): 농업회사법인주식회사에그드림, 120,000,000원. (말소)

* 가압류 (갑5): 롯데캐피탈, 44,728,780원. (말소)

* 임의경매 (갑7): 농업회사법인, 67,620,000원. (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 류 (본명: 류민희)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-18

* 확정일자: 2023-08-21

* 배당신고일자: 2024-08-28

* 대항력: 있음 (말소기준권리보다 앞섬)

* 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '을구 7번 주택임차권'은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함. 따라서 180,000,000원의 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 있음.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 범천동 일대는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼합된 상업 및 주거 지역임.

* 지하철 1호선 '범일역'이 인접하여 역세권의 이점을 가지며, 배후 주거 수요와 상업 시설 이용 수요가 공존하는 지역임.

* 대로변에 접하고 있어 가시성이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 건물: 2019년 7월 24일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택 (101동 14층 1404호).

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 갖춤.

* 주변 편의시설: 상업지대로서 관련 편의시설 접근 용이. (인근 편의시설 목록은 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 180,000,000원의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있음. 이는 총 인수 금액을 상승시키는 요인임.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가능하였으며, 관련 공부 및 외부 조사, 탐문 등에 기초하여 평가되었으므로, 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 함.

* 토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(125m, 150m)으로 향후 건물 이용 및 증축 등에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지임.

* 다만, 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이 존재하며 보증금 180,000,000원이 매수인의 인수 대상이 될 가능성이 높아, 투자 시 총 부담 금액 및 리스크를 면밀히 검토해야 함.

* 현장 내부 확인이 불가했던 점도 주의해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용 승인으로 비교적 최신 건물임.

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범일역 인근으로 교통 편의성이 우수함.

* 향후 가치 상승 기대: 도심 내 주거 및 상업 복합지구로서 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 233,000,000원

* 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 인근 유사 건물 (삼오골든루체, 범천동 62-162)의 최근 매매 사례 (2026년 4월)를 참고함. 해당 자료는 본건과 지번 및 건물명이 다소 차이가 있으나, 비슷한 시기(2019년 준공)의 도시형생활주택으로 시세 파악에 참고할 수 있음.

* 전용면적 약 16.22㎡ (약 4.91평) 유닛이 212,800,000원에 거래됨.

* 전용면적 약 19.87㎡ (약 6.01평) 유닛이 256,900,000원에 거래됨.

* 이는 평당 약 1,300만원 이상의 시세를 형성하고 있음을 시사함.

* 본건은 전용면적 약 15.04평 (49.71㎡)으로, 위 시세와 단순 비교 시 상당한 가치 상승 가능성이 있음.

* 중요 고려사항: 본 물건은 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 180,000,000원의 선순위 임차인 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 가능성이 명시되어 있음.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 예상 입찰가는 '인수 보증금' 리스크를 직접적으로 제외하고, 감정가 및 주변 시세 데이터를 종합적으로 고려하여 산정하였음.

* 감정가는 233,000,000원임.

* 예상 입찰가: 233,000,000원 ~ 250,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 180,000,000원의 인수 가능성을 최악의 시나리오로 고려한 총 부담 금액을 직접적으로 반영하지 않은 금액임. 실제 입찰 시에는 해당 보증금 인수 리스크를 반드시 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

2. 혐오시설 조사

* "부산광역시 부산진구 범천동 886-41" 주변에 대한 지도 검색 및 관련 정보 분석 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장, 대규모 유흥가 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거, 상업, 업무 시설이 혼합된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.