나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22137 [1] 부산광역시 동래구 안락동 1242 안락뜨란채2단지아파트 202동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동에 소재하는 남일중학교 서측 인근에 위치하는 안락뜨란채2단지아파트 202동 18층 1804호로서 부근은 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 경전철[동해남부선(부산원동역)]이 소재하여 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건물[202동] 내 18층 1804호로서
[사용승인일: 2005.10.26]

·외 벽: 몰탈위 페인팅 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경22137 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 1242 안락뜨란채2단지아파트 202동 18층1804호

용도: 아파트

감정가: 330,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 법무법인(유한)현 (갑8 등기사항 참조)

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.58㎡ (약 9.55평)

토지지분: 31.5796㎡ (약 9.55평)

건물면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

건물지분: 51.86㎡ (약 15.69평)

전용면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

분양면적: 제공된 자료에는 해당 물건의 정확한 분양면적이 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 건물 상세 정보

사용승인일: 2005년 10월 26일

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

건물: 202동 18층 1804호

총괄표제부 상 해당 아파트 단지(안락뜨란채2단지) 정보:

- 대지면적: 65,224.1㎡

- 총 연면적: 151,487.545㎡

- 건축물동수: 15개동 (총괄표제부 기준)

- 총 세대수: 1,420세대

표제부 상 202동 정보:

- 건물 연면적: 7,364.318㎡

- 층수: 지하 1층, 지상 18층 (본건이 위치한 층은 18층)

- 최고층수: 20층 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동에 소재하며, 남일중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 동해선 부산원동역이 도보 약 3~13분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접하고 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 철도안전법에 따른 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 17일 접수된 새북구새마을금고의 근저당권(을21)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 변동은 대한주택공사에서 박혜영, 구도균 순으로 이전되었습니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 새북구새마을금고 근저당 (2024-05-17, 말소기준권리)

* 아이비케이저축은행 근저당 (2024-09-26, 말소)

* 해운대세무서장 압류 (2025-01-16, 말소)

* 김성민 가압류 (2025-04-29, 말소)

* 법무법인(유한)현 강제경매 (2025-06-16, 말소)

* 부산신용보증재단 가압류 (2025-08-25, 말소)

경매로 인해 위 권리사항들은 말소될 예정이며, 특별히 인수할 권리는 없어 보입니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 422,420,199원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 안락동 일대는 아파트 단지와 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 주변에 스타벅스, 맥도날드, 홈플러스, 이마트타운 등 편의시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 안남초등학교, 안락중학교, 남일중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 동해선 부산원동역이 도보 거리에 있습니다.

* 편의시설: 홈플러스, 이마트타운 등 대형마트와 다양한 상업시설이 인접해 있습니다.

* 공원/녹지: 온천천이 인접해 있어 산책 및 여가 활동에 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

안락뜨란채2단지 아파트는 2005년에 준공되었으며, 총 1420세대의 대단지입니다. 본건은 202동 18층에 위치하며, 최고 20층 높이의 아파트입니다.

5.2. 주차 정보

단지 내 총 주차대수는 869대(지하 78대, 지상 4대)로 파악되었으나, 이는 표기 오류가 있을 수 있습니다. (일부 자료에서는 총 주차대수 1427대로도 표기됨) 전기차 충전 시설(지상 20대, 지하 10대)이 마련되어 있습니다.

5.3. 관리사무소

관리사무소 연락처: 051-525-0018

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 점유자의 상황에 따른 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 권리관계 확인

등기부등본 상 모든 권리가 말소되는 것으로 기재되어 있으나, 간혹 서류상 말소와 실제 권리관계에 차이가 있을 수 있으므로 최종 점검이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역, 철도보호지구 등이 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 증축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 안락동에 위치한 안락뜨란채2단지 아파트 경매 물건입니다. 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 학군까지 갖추고 있어 실거주 목적 및 투자 가치가 모두 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 최근 실거래가와 비교하여 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 동래구의 중심 지역에 위치하며, 온천천 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 동해선 부산원동역을 이용한 도심 접근성이 우수합니다.

* 안남초, 안락중, 남일중 등 우수한 학군이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

* 주변 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등)이 잘 갖춰져 있어 생활 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 51.86㎡(약 15.69평)이며, 감정가는 330,000,000원입니다.

최근 (2026년 7월 2일) 동일 면적(51.86㎡)의 2층 매물이 338,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: 2 (JSON 데이터 분석)]

본건은 18층으로, 2층 매물보다 높은 층에 위치하여 동일 면적이라도 더 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가를 상회하는 수준이며, 18층의 가치를 반영하면 3억 6천만 원에서 3억 8천만 원 사이로 추정됩니다.

안정적인 낙찰을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 365,000,000원으로 제안합니다. 이는 현재 시장 가격을 반영하면서도 경쟁력 있는 가격으로, 향후 시세 상승을 고려할 때 충분한 수익성을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.