나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22172 [1] 부산광역시 동래구 명장동 508-71 현송아트빌라 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '대명여자고등학교' 남동측 인근에 위치하는 현송아
트빌라 비동 4층 402호로서, 부근은 단독주택 및 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 4층 402호(사용승인일:1998.05.19)로서,

외벽: 치장타일 붙임 및 몰탈위페인팅 마감,
내벽: 벽지도배등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지를 택지조성한 사다리형 토지로서 공동주택(다세대)) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 6미터, 남서측으로 약 5미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-03-25)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성
지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 동래구 명장동 508-71에 위치한 현송아트빌라 비동 4층 402호 다세대주택 경매 물건입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경22172 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

감정가는 107,000,000원입니다.

토지 면적은 34.87㎡ (약 10.55평)이며, 건물 면적은 66.16㎡ (약 20.01평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 등기부채권 총액은 907,980,225원입니다.

건축물대장상 해당 건물은 현송아트빌라로, 부산광역시 동래구 명장동 508-71번지에 위치하며 신축건물 주소는 부산광역시 동래구 시실로167번길 41입니다.

총괄표제부 상 건물은 B동으로, 1998년 5월 19일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 4층 건물 내 4층 402호입니다.

총 16세대가 거주하는 공동주택으로, 본건은 B동에 해당합니다.

건물(전유부) 면적은 66.16㎡ (약 20.01평)입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '대명여자고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 남동하향 완경사지에 조성된 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

남동측으로는 약 6미터, 남서측으로는 약 5미터 내외 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(7구역)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 18일에 접수된 주식회사형지엘리트의 근저당권(을3)입니다.

등기부채권 총액은 907,980,225원이며, 이는 감정가 대비 약 8.5배에 달하는 금액입니다.

말소기준권리 이후의 등기된 권리들(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 부담은 없는 일반적인 경매 절차로 진행될 가능성이 높습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요 없이 명시되어 있으나, 특이사항 없음으로 보아 실제 존재 가능성은 낮습니다.

임차인 현황으로는 김상규 씨가 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업적 상권 분석보다는 주거 편의성이 중요한 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주요 시설로는 '대명여자고등학교'가 인근에 위치합니다.

시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설이나 특별히 주의해야 할 시설은 본건 정보 상으로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물이 1998년 5월 사용승인되어 비교적 노후화가 진행되었으므로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 관한 일부 규제가 적용될 수 있습니다.

등기부채권 총액이 매우 높아 채권자들의 권리 행사가 있었던 점은 참고할 사항이나, 매각으로 소멸될 권리들로 인해 낙찰자가 인수할 채무는 없을 것으로 보입니다.

임차인 김상규 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 특이사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명장동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

교육 시설(대명여자고등학교)이 인접해 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다.

건물의 노후도를 고려해야 하지만, 적절한 시세 분석을 통해 투자가치를 평가할 수 있습니다.

권리관계는 복잡하나, 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이므로 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

감정가(107,000,000원) 대비 주변 시세 분석을 통해 시세차익의 가능성을 모색할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경은 꾸준한 임대수익 또는 재산 가치 유지에 유리합니다.

주변 지역의 개발 계획이나 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 장기적인 관점에서의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(66.16㎡)의 '일양빌라'(61.86㎡, 1993년식)가 90,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 이보다 약간 크고 연식이 신축에 가까워, 시세는 90,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가 107,000,000원은 '일양빌라' 거래가액 대비 약 118.9% 수준으로, 합리적인 평가로 판단됩니다.

최근 거래된 다른 유사 면적이나 유형의 물건들의 시세 또한 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

본건의 잠재적 시장 가치를 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정하고, 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

제안 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.