나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10380 [1] 경상남도 밀양시 초동면 봉황리 233-1 도로 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10380 [1] 경상남도 밀양시 초동면 봉황리 233-1 도로 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2025타경10380 | 소재지: 경상남도 밀양시 초동면 봉황리 233-1 | 감정가: 148,153,500원 | 최저가: 148,153,500원 | 용도: 도로

1. 밀양지원 2025타경10380 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10380 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 초동면 봉황리 233-1

용도: 도로

감정가: 148,153,500원

토지면적: 3319.00㎡ (약 1004.05평)

토지 지분율: 해당 지분 가치 (전체 토지의 일부 지분 매각)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분 매각

주의사항: 일괄매각. 본건은 토지 일부 지분 매각으로, 지분 매각 시 공동 소유자 간의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 현황은 계단식으로 성토 작업(또는 택지조성) 중단 상태이며, 일부 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 전문가의 측량이 요구됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 초동면 봉황리 소재 '방동마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 임야와 농경지가 분포하고 있어 전형적인 농촌 환경을 갖추고 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 일부 필지(기호1)는 도로와의 단차로 인해 직접적인 차량 출입에 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용은 편리하지 않은 편이며, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다.

토지의 형태는 전체적으로 사다리형과 유사한 부정형이며, 4단으로 조성되다가 중단된 상태로 현재는 휴경지입니다. 일부 필지는 인접 도로보다 다소 낮은 지대에 있습니다. 기호4 필지는 완경사의 도로로 이용되고 있습니다. 지적도상 맹지이나, 현황 약 2.2미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 통행에는 지장이 없습니다.

토지이용계획상 본건은 생산관리지역, 농림지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 각종 규제를 받고 있습니다. 이러한 지역들은 토지 이용 및 개발에 있어 제한 사항이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농업 관련 금융기관(농OOOOOOOOOOO)입니다. 현재 파악된 권리관계 상으로는 특별히 인수해야 할 부담스러운 권리는 없어 보입니다. 다만, 매각 대상이 '토지 일부 지분'이라는 점이 가장 중요한 권리관계의 특징이며, 이는 낙찰 후 다른 지분권자와의 관계 형성에 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 밀양시 초동면 봉황리는 전형적인 농촌 지역으로, 주요 산업은 농업입니다. '방동마을' 인근에 위치하여 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다. 그러나 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 기대하기 어렵습니다. 향후 지역 개발 계획이나 귀농·귀촌 인구 유입 등에 따라 상권의 변화 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 현재로서는 농업 중심의 지역 상권으로 이해하는 것이 합리적입니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 보고되지 않았습니다. 하지만 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역 특성상, 먼 거리의 축사 등은 존재할 수 있으므로 현장 확인 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

1.5. 생활정보

농촌 지역 특성상, 도심과 같은 편리한 생활 인프라보다는 자연환경을 중심으로 한 생활 환경을 제공합니다. 인근 마을(방동마을)을 통한 기본적인 편의시설 접근이 가능하며, 밀양 시내까지의 이동 거리에 따라 병원, 마트, 교육 시설 등의 이용 편의성이 달라질 것입니다. 대중교통 이용이 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있으며, 자가용을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 나머지 지분 소유자와의 토지 이용, 개발, 매각 등에 대한 협상이 필수적이며, 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 현재 개발이 중단된 상태이며 일부 지적 경계가 불분명하여 전문가 측량이 필요하다는 점도 주의해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성과 함께, 토지 이용 계획 수립에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

마지막으로, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 엄격한 규정은 반드시 준수해야 할 사항입니다. 해당 자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 지정된 용도지역(생산관리지역, 농림지역 등)에 따른 개발 및 건축 행위 제한 사항도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 밀양시 초동면의 농림지역 및 생산관리지역에 속한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 현재 개발이 중단된 상태로, 지분 매각이라는 특성 때문에 신중한 접근이 요구됩니다. 농지취득자격증명이 필수적이며, 토지 경계 확인을 위한 전문가 측량 비용과 시간도 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건은 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근이 필요하며, 지분 소유자들과의 원만한 관계 형성이 가능하고, 토지 개발에 대한 명확한 계획과 실행 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

다소 복잡한 권리 관계와 현황에도 불구하고, 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, '토지 일부 지분'이라는 점에서 전체 토지 매입보다 낮은 초기 자본으로 진입이 가능할 수 있습니다.

둘째, 경상남도 밀양시는 지속적인 개발 가능성을 가진 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

셋째, 현재 중단된 개발 행위(성토 작업 등)는 향후 재개 또는 새로운 개발 구상 시 잠재적인 활용 가치를 시사합니다.

넷째, 농촌 지역의 토지는 안정적인 투자처로 고려될 수 있으며, 귀농·귀촌 또는 전원생활을 계획하는 수요층에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

다섯째, 정확한 측량과 개발 계획 수립을 통해 토지의 잠재 가치를 극대화할 수 있다면, 단점이 명확한 만큼 성공적인 투자로 이어질 가능성도 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계