나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1165 [1] 경상남도 창녕군 성산면 대견리 146-36 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 성산면 대견리에 위치하며, 부근은 농경지, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 삼각형에 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 남동측으로 구거를 건너 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물 및 제시외 구축물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물 등이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물 등의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1) 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지와 인접토지(146-27구) 지적경계선 상에 건물이 소재하는 것으로 조사되나, 정확한 위치 확인을 위해서는 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창녕군 성산면 대견리에 위치하며, 부근은 농경지, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌 및 경량철골조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층 건물 내 1층 외 1개호로서, 외벽 : 타일, 사이딩판넬 및 판넬 등 마감. 내벽 : - 기호 (2) : 벽지 및 타일 등 마감 - 기호 (3) : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건 기호 (2), (3) 구분건물은 제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 (2) 구분건물은 제반 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있으며, 본건 기호 (3) 구분건물은 제반 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-.

인접 도로상태등

-.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : - 본건 기호 (2), (3) 구분건물은 기준시점 현재 대지권 미등기인 상태로, 각 호에 귀속되는 토지지분 또한 확인이 불가능한 바 대지권을 제외한 구분건물만의 가격을 평가하였으니 참고하시기 바람. - 본건 기호 (2), (3) 구분건물은 건축물현황도와 현황 건물의 형태가 다소 상이하여, 측량시 현황 면적과 공부상 면적이 다소 상이할 수 있을 것으로 판단되며, 본건 평가에서는 귀 제시목록에 따른 면적으로 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 구축물(1-1,1-2,1-3) 매각 포함. [목록1] 맹지이나 현황 남동쪽으로 구거를 건너 포장도로가 소재함. [목록1] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1] 인접토지(146-27구) 지적경계선 상에 건물이 소재하는 것으로 조사되나 정확한 위치확인을 위해서는 전문적 지적 측량을 요함(감정평가서 참조). [목록2,3] 대지권 미등기인 상태이고, 건축물현황도와 현황 건물의 형태가 다소 상이하여 측량시 현황 면적과 공부상 면적이 다소 상이할 수 있음(감정평가서 참조). [목록2,3] 제2종근린생활시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경1165 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 성산면 대견리 146-36

용도: 근린시설 (제2종 근린생활시설)

감정가: 236,336,000원

토지면적: 651.00㎡ (약 197평)

건물면적: 220.28㎡ (약 67평)

건물 제시외면적: 32.40㎡ (약 10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OO

특이사항: 대지권미등기, 중복사건

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 창녕군 성산면 대견리에 위치하며, 부근은 농경지, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통 상황: 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

도로 접근성: 지적도상 맹지이나 현황 남동쪽으로 구거를 건너 포장도로가 소재하여 차량 접근 및 이용이 가능합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을13. 창녕군산림조합 근저당권 (2023.01.27. 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 본건의 총 등기부채권액은 240,500,000원이며, 말소기준권리 이하의 근저당권(을13, 을14, 을15) 및 임의경매개시결정(갑7)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으므로, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 최 : 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 2023.12.27. 전입. 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 2024.01.08. 전입. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

총 등기부채권액: 240,500,000원

1.3. 상권분석

용도: 본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변 상권: 본건이 위치한 대견리 지역은 농경지와 주택이 혼재된 전형적인 농촌 마을로, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있습니다.

건물 이용 현황: 현재 건물은 제2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 창녕군 시설관리공단에서 운영하는 생활폐기물소각시설 및 하수처리장 등이 창녕군 내에 위치하나, 본건과의 정확한 지리적 거리는 확인이 필요합니다.

* 대견소공원이 인근에 조성되어 있어 지역 주민의 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 북경남변전소가 성산면 방리에 소재하는 것으로 파악되었으나, 본건과의 근접성 및 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

교통 시설: 지역 내 도로망을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의 시설: 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 창녕군 주요 편의시설 이용 시 이동 시간이 소요될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건 구분건물(목록2,3)은 대지권이 미등기된 상태로, 건물과 토지의 소유 관계가 법적으로 명확히 구분되지 않아 향후 등기 절차 또는 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

공부와 현황의 차이: 건축물현황도와 실제 건물의 형태가 다소 상이하여, 측량 시 현황 면적과 공부상 면적이 다를 수 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 건축 관련 문제 발생 시 쟁점이 될 수 있습니다.

경계 불분명 및 건물 중첩 가능성: 인접 토지(146-27구)와의 지적 경계가 다소 불분명하며, 해당 경계선 상에 본건 건물이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 필수적이며, 측량 결과에 따라 인접 토지와의 소유권 분쟁이나 침범 문제가 발생할 소지가 있습니다.

맹지(법면) 상태: 지적도상 맹지이나 현황 도로 접근이 가능하나, 법면 상의 맹지라는 점은 향후 개발이나 이용 시 제약이 될 수 있습니다.

제시외 건물 및 구축물: 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 및 구축물은 정확한 위치, 면적, 소유권 관계 확인이 필요하며, 평가 시 관찰감가법 등이 적용되었습니다.

중복사건: 본건은 중복사건으로 파악되었으므로, 관련 사건 정보를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제2종 근린생활시설로 활용 가능한 토지 및 건물입니다.

감정가는 236,336,000원이며, 다수의 중대한 리스크 요인(대지권 미등기, 공부와 현황의 불일치, 경계 불분명 및 건물 중첩 가능성, 맹지 상태 등)을 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

이러한 리스크는 향후 명도, 재산권 행사, 건물 이용 및 매각 시 예상치 못한 문제로 이어질 수 있으므로, 투자자는 충분한 위험 감수 능력을 갖추어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

제2종 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 지역 내 사업 운영 또는 임대 수익 창출이 기대됩니다.

인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

잠재적 리스크 요인을 해결할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 리스크 요인을 포함하고 있어, 감정가에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 가능합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가(236,336,000원)의 70% ~ 80% 수준인 약 165,000,000원 ~ 189,000,000원을 고려하여, 본 물건의 리스크 해소 가능성 및 투자 목표 수익률을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.