나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21554 [1] 경상남도 거제시 능포동 633-219 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동에 소재하는 ""장승포시외버스정류장"" 북서측 인근에
위치하며, 부근은 주택 및 소규모 아파트 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 동측 하향 지세의 평탄하게 조성된 주거용건부지로
이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약4~5m, 북측으로 폭 약3m의 도로와 이면으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 연와조 슬래브지붕 2층 건물로서,[사용승인일:1984.12.29]
외 벽 : 적벽돌 붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감.
창 호 : 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

기호(2)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비를 갖추고 있으며, 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21554 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 633-219

토지면적: 101.00㎡ (약 30.55평)

건물면적: 97.10㎡ (약 29.37평)

건물 제시외면적: 8.30㎡ (약 2.51평)

용도: 단독주택

감정가: 122,536,700원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 사용승인일: 1984년 12월 29일

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 소재하며, "장승포시외버스정류장" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 주택 및 소규모 아파트 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적으로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 지세로 동측 하향 경사를 이루며, 평탄하게 조성된 주거용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 4~5m, 북측으로 폭 약 3m의 도로와 이면으로 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로 3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 거제수산업협동조합 (2025타경21554)

말소기준권리: 거제수산업협동조합 근저당 (2022-12-02 접수, 54,000,000원)

등기부상 채권 총액: 74,367,831원 (근저당 54,000,000원 + 가압류 20,367,831원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음. (일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상됨)

* 임차인 현황

- 임차인: 박금자 (박 )

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 150,000원

- 전입일자: 2023-04-11

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보 분석 결과, 능포동 인근의 유사 주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 영신 (2026.02.03 거래, 47.52㎡): 21,000,000원 (약 14.37평, 평당 약 1,461,000원)

- 소라파크맨션 (2026.04.29 거래, 62.28㎡): 26,000,000원 (약 18.84평, 평당 약 1,380,000원)

- 복지 (2026.04.03 거래, 46.28㎡): 25,000,000원 (약 14.00평, 평당 약 1,785,000원)

주의사항: 상기 매매 정보는 연립, 연립다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 건물 유형이 다릅니다. 또한, 거래 가격이 본건 감정가(122,536,700원)에 비해 현저히 낮게 형성되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 토지 약 30.55평 기준 평당 약 4,010,000원, 건물 약 29.37평 기준 평당 약 4,172,000원 수준으로 평가되었습니다. 제공된 JSON 데이터는 본건 부동산 가치를 판단하는 데 있어 참고 자료로만 활용해야 하며, 유사 부동산의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 부동산 전문가의 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 기존 주택지대에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 장승포시외버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변은 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

다만, 가축사육 제한 구역에 포함되어 있어 가축 사육 관련 업종은 제한됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 건물 사용승인일이 1984년으로 노후화가 진행되어 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시세와의 괴리: 제공된 주변 연립/다세대 주택 거래 가격이 본건의 감정가와 큰 차이를 보여, 본건의 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육 제한 구역으로 일부 업종 제한이 있습니다.

* 임대관계 미상: 등기부상 인수할 임차인은 없으나, 실제 거주 현황 및 미상 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함되어 있어, 이 부분에 대한 현황 및 처리 방안 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 권리분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

그러나 건물의 노후화, 제시외 건물 포함, 그리고 제공된 주변 시세와 감정가 간의 현저한 차이는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태로 안전한 투자가 가능합니다.

* 토지 활용 가능성: 101㎡(약 30.55평)의 토지를 보유하고 있어, 리모델링 또는 증축 등 토지 활용 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의: 장승포시외버스정류장 인근으로 교통 이용이 편리하며, 주택지대 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 122,536,700원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세 정보는 본건 단독주택의 감정가와 큰 차이를 보이고 있어 직접적인 시세 반영이 어렵습니다.

따라서, 본건의 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

- 예상 입찰가 범위: 98,000,000원 ~ 110,000,000원

(이는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준으로, 현장 조사를 통한 상세 분석 후 최종 결정이 필요합니다.)

건축물의 노후도, 주변 유사 단독주택의 정확한 시세, 향후 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.