나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21552 [1] 경상남도 거제시 장평동 687-14 두루빌딩 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""장평중학교"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""주상용건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 북측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

①) 철근콘크리트구조 기타지붕 지하 1층, 지상 4층건으로서,
외벽: 드라이비트, 미장스톤 등 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

지하 1층: ""주차장 및 근린생활시설"",
1층~4층: ""단독주택(다가구주택)""으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ① 건물 1층 부분에 종물 및 부합물로 보이는 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하나, 위치·규모·이용상황 등을 고려할 때 토지의 정상적인 이용에는 영향이 없을 것으로 판단되며, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하고 제시외건물은 개략적인 실측사정면적으로 감정평가하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

○ 본건 기호 ① 건물은 귀 제시목록상 용도 ""제2종근린생활시설""이나, 현황 및 일반건축물대장상 용도 ""제2종근린생활시설 및 단독주택""입니다.

○ 본건 기호 ① 건물 1층은 일반건축물대장상 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나, 현황 ""주택""으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠) 매각 포함.
-[목록1] 제시목록상 용도 "제2종근린생활시설"이나, 현황 및 일반건축물대장상 용도 "제2종근린생활시설 및 단독주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21552 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 687-14 두루빌딩

용도: 근린주택 (현황: 제2종근린생활시설 및 단독주택)

감정가: 838,897,600원

토지면적: 434.00㎡ (약 131.29평)

토지지분: 434㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 645.78㎡ (약 195.37평)

건물지분: 645.78㎡

건물 제시외면적: 30.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제수산업협동조합

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(감정서상㉠) 매각 포함.

주의사항: 본건 기호 ① 건물은 공부상 용도 "제2종근린생활시설"이나, 현황 및 일반건축물대장상 용도 "제2종근린생활시설 및 단독주택"임. (1층은 현황 '주택' 이용 중)

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

토지는 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, 현재 "주상용건부지"로 이용 중입니다.

본건 토지의 북측으로는 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (거제수산업협동조합, 2014-12-05)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위이거나 법원 촉탁 말소 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 정

보증금: 33,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-13

확정일자: 2022-11-28

배당신고일자: 2025-08-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-19

확정일자: 2022-11-28

배당신고일자: 2025-08-25

대항력: 없음

비고:

총 채권액 (등기부채권 총액): 827,679,863원

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 활동과 주거 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

건물이 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용되고 있어, 다양한 업종의 상가 임대 및 주택 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

"장평중학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 배후 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 지하 1층에 주차장 및 근린생활시설이 있으며, 지상 1층부터 4층까지는 단독주택(다가구주택)으로 이용되고 있어 주거 편의성이 높습니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근이 편리하며 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

장평중학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설"이나, 현황은 "제2종근린생활시설 및 단독주택"으로 이용 중이며, 특히 1층은 현재 "주택"으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 행정처분이나 건물 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

제시외 건물: 건물 1층 부분에 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하며, 감정평가서상 매각 포함 대상입니다. (건물 제시외면적 30.00㎡).

건물 내부 조사 미확인: 현장 방문 시 폐문, 부재 등으로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 공부, 외부 관찰 및 인근 유사 물건 상태를 참작하여 감정평가되었으므로, 경매 진행 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 두루빌딩으로, 토지(434㎡)와 건물(645.78㎡) 일괄 매각 대상인 근린주택입니다.

"장평중학교" 북서측 인근의 입지 조건을 갖추고 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

건물은 지하 1층 주차장/근린생활시설, 지상 1-4층 단독주택(다가구주택)으로 구성되어 있습니다.

등기부상 채권 총액이 8억원을 초과하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

두 명의 임차인 모두 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으므로 권리 상 인수 부담은 없습니다.

다만, 건물 공부상 용도와 현황 용도 간 차이, 현장 내부 미확인, 제시외 건물 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 거제시 장평동의 주거 및 상업 활동이 가능한 지역에 위치합니다.

활용성 높은 건물 구조: 다가구주택 및 근린생활시설로 복합 이용 가능하여 임대 수익 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

일괄 매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 또는 운영의 유연성을 확보할 수 있습니다.

깨끗한 권리 관계: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 상태로 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보는 '허브카운티', '성아빌라' 등 연립/다세대 주택에 대한 것으로, 본건(두루빌딩, 근린주택)과는 건물 유형이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 JSON 정보에 따르면, 전용면적 64~71㎡의 연립/다세대 주택이 2026년 2월 기준 6,500만원 ~ 9,000만원에 거래된 것으로 나타나며, 이는 평당 약 900만원 ~ 1,200만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건은 건물 면적이 645.78㎡ (약 195평)으로, 만약 연립/다세대 주택과 동일한 평당가를 적용한다면 건물 가치가 매우 높게 산정될 수 있으나, 근린주택으로서 상권, 용도, 건축 구조 등이 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서, 본 물건의 가치 평가는 제공된 시세 정보보다는 감정가와 건물의 현황, 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가는 838,897,600원입니다. 건물 용도 불일치, 현장 미확인 사항, 제시외 건물 등은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰가 산정 시 이러한 부분을 충분히 반영해야 합니다. 반면, 대항력 있는 임차인이 없고 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

예상 입찰가:

상기 분석을 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(838,897,600원)를 기준으로 하되, 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 감정가의 80% ~ 95% 범위를 중심으로 검토해 볼 수 있습니다.

최소 입찰가 (감정가 80%): 약 6억 7,000만원

권장 입찰가 (감정가 90%): 약 7억 5,000만원

보수적 최대 입찰가 (감정가 95%): 약 7억 9,800만원

주의: 상기 입찰가는 제공된 정보와 현 시세 동향을 바탕으로 추정한 것이며, 최종 입찰가는 반드시 현장 방문 및 정밀한 권리 분석, 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.