나이스옥션 법원경매 진주 2025타경754 [1] 경상남도 진주시 옥봉동 793-35 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관감정 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 옥봉동, 옥봉삼거리에서 북서측으로 직선거리 약100 미터 지점에 소재하고 있으며,
부근은 로변으로는 근린생활시설, 후면은 단독주택, 다가구 등 공동주택 등으로 형성되어 있는 주상복합지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

접면도로를 기준으로 세로장방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고하고 다가구주택부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

북측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 2017.11.10 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약7 년 경과 경과된 건물로서
외벽은 화강석판, 미장스톤 등
내벽은 내장용 벽지, 타일, 목재합판 등
바닥은 장판지, 강화마루, 데코타일, 자기질타일 등
창호는 하이샤시2창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

1층은 다가구주택 계단실 및 승강기실
2-4층은 다가구주택(10개호) 등 용도로 등재되어 있음.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등

부합물 및 종물

기호2 건물 옥상에 소재하고 있는 종물 및 부합물(계단실 및 승강기실 등)은 건물에 포함하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1,일부는 임대 중이고, 또 일부는 공실인 것으로 탐문되나 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2. 건물 옥상에 소재하고 있는 계단실 및 승강기실 등은 건물에 포함하여 평가
- 정확한 위치 및 지적경계, 건물 면적 등은 측량감정을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경754 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 옥봉동 793-35

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,543,357,400원

* 토지면적: 317.40㎡ (약 96.07평)

* 건물면적: 655.70㎡ (약 198.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 참OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 진주시 옥봉동, 옥봉삼거리에서 북서측으로 직선거리 약 100미터 지점에 소재하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 로변으로는 근린생활시설, 후면으로는 단독주택, 다가구 등 공동주택 등으로 형성된 주상복합지대로서, 전체적인 환경은 보통인 편입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 참좋은새마을금고, 2017.11.14 접수)

* 말소예정 권리:

* 토지 등기부: 을1(근저당), 을4(근저당), 갑3(임의경매), 갑4(가압류), 갑5(가압류)

* 건물 등기부: 을1(근저당), 을2(근저당), 을9(주택임차권), 을10(주택임차권), 갑2(임의경매), 갑3(가압류), 갑4(가압류)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 총 인수 보증금 합계: 0원. 제시된 임차인 정보상 대항력 있는 임차인은 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 현재 일부 임차인이 거주 중이며, 임대 관계 및 공실 여부에 대한 현장 재확인이 필요합니다.

* 개별 임차인 정보 (모든 임차인의 대항력 없음):

* 한 (한국토지주택공사): 보증금 90,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024-08-28, 확정 2020-02-07, 배당 2025-07-22.

* 한 (한국토지주택공사): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-27, 확정 2023-03-06, 배당 2025-07-22.

* 박 (박홍필): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-13.

* 이 (이용준): 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-04-25, 배당 2025-08-28.

* 이 (이은숙): 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원.

* 한 (한국토지주택공사): 보증금 100,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2020-10-23, 확정 2020-10-07, 배당 2025-07-22.

* 장 (장순철): 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-10-04, 확정 2023-10-04, 배당 2024-12-26.

* 진 (진언숙): 보증금 5,000,000원, 차임 530,000원, 전입 2021-04-13, 확정 2021-04-13, 배당 2025-07-25.

* 한 (한국토지주택): 보증금 90,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024-08-28, 확정 2020-02-07.

* 한 (한국토지주택공사): 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-16, 확정 2020-04-09, 배당 2025-07-22.

* 허 (허영선): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-16.

* 황 (황세윤): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-10-29.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 진주시 옥봉동의 주상복합지대에 위치하여 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있습니다.

* 이용 현황: 토지는 다가구주택 부지로 이용되고 있으며, 건물은 다가구주택 용도로 사용 중입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 속합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 로변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 개별 가치 평가 및 인수 후 관리 방안을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 건물 일부 포함 평가: 건물 옥상에 소재한 계단실 및 승강기실 등이 건물에 포함하여 평가되었으므로, 관련 사항을 인지해야 합니다.

* 면적 및 경계 확인 필요: 정확한 위치, 지적 경계, 건물 면적 등은 향후 측량 감정을 통해 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 현재 일부 임대 중이고 일부 공실로 탐문되었으나, 정확한 임대차 관계 확인은 되지 않았으므로 현장 조사 시 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 옥봉동의 주상복합지역에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 안전하게 취득 가능하나, 임차인 관련 사항 및 정확한 물건 현황 파악을 위한 현장 조사가 매우 중요합니다. 임대 수익률 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 다양한 용도의 시설이 혼재된 입지: 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 다가구주택 용도: 다수의 임대 단위 확보를 통한 꾸준한 임대 수익 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로 안전합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 복합적인 자산 가치 보유.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 합니다. 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 1,543,357,400원을 기준으로 평가합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 해당 물건의 실제 현황 및 예상 임대 수익률 등에 대한 상세한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.