나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11618 [1] 경상남도 김해시 대성동 489-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대성동 소재 '김해여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지내 등고 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 '상업용' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약25M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 판넬 및 타일 등 마감,
내 벽: 판넬 등 마감,
창 호: 샷시창호 입니다.

이용상태

기호2) 근린생활시설(상호명: 성공종합장식)으로 이용중 이였으나, 현재 영업 중단된 상태로 조사됩니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11618 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하동군수산업협동조합 (자료상 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 대성동 489-5

용도: 근린시설

감정가: 1,276,983,400원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지 면적: 423.90㎡ (약 128.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 252.20㎡ (약 76.30평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 대성동에 소재하며, '김해여자고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 완경사지에 위치하나 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 '상업용' 건부지로 이용 중에 있습니다.

건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 과거 근린생활시설(상호명: 성공종합장식)로 이용되었으나 현재는 영업이 중단된 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 관련 법률에 따른 구역으로 지정되어 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 대로3류 (폭 25m~30m) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역 (2008-01-01, 2017-06-29)

* 중점경관관리구역 (2018-11-01)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 경매개시결정(2025타경11618)으로 인한 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 을12 (하동군수산업협동조합 근저당권, 2018-05-02) 또는 을6 (수협엔피엘대부주식회사 근저당권, 2018-05-02)으로 추정됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 비고란에 "일괄매각"으로만 표기되어 있어, 실제 지상권의 존부 및 그 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다. 그러나 통상적인 임의경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위의 권리(용익물권 등)가 있지 않은 한, 등기된 권리들은 소멸하는 것이 일반적입니다.

3.3. 임차인 현황

자료상 임차인 현황 및 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 김해여자고등학교 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 배후 수요가 존재합니다. 또한, 인근 도로변에 근린생활시설이 다수 분포하여 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 적합성

제1종 근린생활시설로 건축되었고, 토지 역시 상업용 건부지로 이용 가능한 점을 고려할 때, 소매점, 학원, 음식점 등 다양한 근린생활시설 용도로 활용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북동측 인근에 김해여자고등학교가 위치하며, 기타 초등학교, 중학교 등이 차량 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 다수의 소규모 상가들이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 김해시 보건소 등 공공시설 및 대형 상업시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

5.3. 주거 환경

주변에 아파트 단지와 단독주택이 혼재하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

다양한 도시계획시설(2종일반주거지역, 대로, 가축사육제한구역, 보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등)으로 묶여 있어 향후 토지 이용이나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6.2. 건물 상태 및 공실 위험

건물은 현재 영업 중단 상태로, 즉시 임대 또는 사용이 어려운 상황입니다. 리모델링 또는 수리가 필요할 수 있으며, 신규 임차인 확보까지 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.3. 미확인 권리 가능성

자료상 '지상권개요'에 대한 상세 내용이 누락되어 있어, 해당 권리의 실제 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오 시설

주변 지역에 대한 지도 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대성동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 근린생활시설로서, 아파트 단지 및 학교 인근에 자리하고 있어 잠재적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 대로변에 접해 있어 가시성 또한 좋은 편입니다.

하지만 건물은 현재 휴업 상태이며, 다양한 토지 이용 제한으로 인해 개발 또는 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다. 또한, 등기부상 '지상권'에 대한 미확인 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 대성동 지역의 우수한 입지 조건

* 대로변에 접하여 차량 접근성 및 가시성 우수

* 주변 아파트 단지 및 학교를 통한 잠재적 고정 수요 확보 가능

* 일괄매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

* 현재 영업 중단 상태이나, 향후 리모델링 및 임대/재개발 가능성 내포

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,276,983,400원을 기준으로, 향후 리모델링 비용, 잠재적 리스크(지상권 등), 시장 상황, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 일반적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 결정되는 경향을 보입니다. 다만, 본건의 경우 현황(휴업 상태, 토지 이용 제한)을 고려하여 보수적인 접근이 필요하며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 보다 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 인수될 수 있는 권리나 추가 비용 발생 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.