나이스옥션 법원경매 창원 2025타경559 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 160-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 창원시 의칭구 팔용동 소재 ""KTX창원역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 음식점, 판매시설,유흥시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통상황을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형의의 평지로서, '상업용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약15미터내외, 북서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2003-10-14), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(서상지구)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2)일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층 건으로서(사용승인일자:2012.04.12),
외벽:징크판넬, 화강석 및 모르타르위 페인팅마감.
내벽:인테리어, 벽지 및 타일마감.
바닥:타일 마감.
창호:새시창호 구조임.

이용상태

2) 근린생활시설(일반음식점:제일장어구이)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탑지 및 경보설비, 및 승강기
설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도""참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:기호(2)는 일반건축물대장상""위반건축물(의창구 건축허가과(2022.01.10.))호에
의거[불법건축 지상1층15㎡, 지상2층 15㎡]""로 기재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-4) 포함
목록2. 일반건축물대장상 지상 1층 15㎡ 및 지상 2층 15㎡ 불법건축으로 위반건축물로 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 2025타경559 (1) 사건에 대한 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 의창구 팔용동 160-3번지이며, 용도는 근린시설입니다.

감정평가액은 2,538,003,720원입니다.

토지 면적은 482.10㎡ (약 145.87평)이며, 건물 면적은 474.24㎡ (약 143.45평)입니다.

제시외 건물 면적은 75.00㎡ (약 22.69평)이며, 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

본 경매는 부동산임의경매로, 채권자는 동OOOOOO입니다.

1.1. 토지정보

토지 면적은 482.10㎡ (약 145.87평)이며, 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

토지는 '상업용' 건부지로 이용 중이며, 가장형의 평지 형태입니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물정보

건물 면적은 474.24㎡ (약 143.45평)이며, 건물 제시외 면적은 75.00㎡ (약 22.69평)입니다.

건물은 2012년 4월 12일에 사용승인된 일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층 건물입니다.

외벽은 징크판넬, 화강석 및 모르타르 위 페인팅 마감이며, 내벽은 인테리어, 벽지 및 타일 마감, 바닥은 타일 마감입니다.

창호는 새시창호 구조이며, 제반 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 현재 제2종 근린생활시설(일반음식점:제일장어구이)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 KTX 창원역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 음식점, 판매시설, 유흥시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업 지구를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, KTX 창원역 인근이라는 위치적 장점과 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

건물은 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 6월 4일 접수된 동부새마을금고의 근저당(을6)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리 중 소멸되지 않는 권리는 없으며, 경매를 통해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액은 토지 및 건물 합산 1,751,402,244원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 정윤정 씨로, 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원에 2021년 3월 12일 전입(사업자)하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 미상인 부분이 있으므로 명도 진행 시 세부적인 확인이 필요합니다.

임차인 정보: 정

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 KTX 창원역이라는 주요 교통 거점 인근에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

주변에 다양한 상업 및 유흥, 숙박 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 일반음식점으로서의 영업 활동 및 향후 임대 수익 창출에 긍정적인 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

KTX 창원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 상업 지역에 다양한 판매, 음식, 유흥 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

KTX 창원역을 중심으로 형성된 상업 지구에 해당하여, 비즈니스 및 상업 활동을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 본 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 건축물

일반건축물대장상 지상 1층 15㎡ 및 지상 2층 15㎡ (총 30㎡)가 불법 건축물로 등재되어 있습니다.

이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 철거 또는 시정 명령 시 추가적인 비용이 발생하거나 건물 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물(2-1~2-4) 75.00㎡가 일괄매각에 포함되어 있습니다.

해당 제시외 건물의 정확한 상태, 용도, 법적 문제 유무 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계

임차인 정윤정 씨의 경우 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 창원역 역세권에 위치한 상업용 근린시설로서, 우수한 입지 조건과 주변 상권 발달 가능성을 갖추고 있습니다.

다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

그러나 건물 내 불법 건축물 존재는 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 관련 법규 검토가 필수적입니다.

불법 건축물 관련 문제가 해결된다면, 장기적인 관점에서 높은 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

KTX 창원역 역세권이라는 탁월한 입지 조건

상업 지역 내 위치로 풍부한 유동인구 및 상권 활성화 기대

비교적 신축 건물(2012년 사용승인)로 유지보수 용이

창원역 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,538,003,720원입니다.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 건물 내 불법 건축물 존재로 인한 이행강제금, 철거 및 시정 비용, 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 본건의 경우 불법 건축물 관련 비용을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

정확한 시세 조사 및 주변 경쟁 물건 분석, 불법 건축물 관련 비용 산출 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

추정치로서, 감정가 대비 70~80% 범위인 약 17억 7천만원에서 20억 3천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 개략적인 수치이며 추가적인 정밀 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.