나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11647 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 285-3 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은(기호 1~3) 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 '석산마을회관' 북측 인근에 위치하며 인근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1~3) 평지 내 부정형의 토지로서 현황 주거용 부속토지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) 남동측으로 폭 약 4m내외의 도로가 소재합니다.
기호 2) 서측으로 폭 약 2~3m내외의 도로가 소재합니다.
기호 3) 남서측으로 폭 약 4m내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3)제1종일반주거지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조례)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 해당사항 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 (기호 4~10)경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 '석산마을회관' 북측 인근에 위치하
며 인근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 102호 외 6개호로서,(기호 4~10)
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수설비 및 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2) 2필 일단의 완경사지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호 1,2) 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 3~4m내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) 공히 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조례)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각,물건 4~10 대지권인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11647 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부산동래신용협동조합 (경매 신청 채권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 285-3

용도: 다세대주택 (건축물명: 휴먼빌)

감정가: 615,936,000원

토지면적: 688.00㎡ (약 208.12평)

건물면적: 406.41㎡ (약 122.95평)

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

사용승인일: 2020년 9월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 '석산마을회관' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 수단(버스)의 운행 횟수 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

기호 1, 2, 3 토지에 각각 남동측, 서측, 남서측으로 폭 약 2~4m 내외의 도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리 또한 2021년 1월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리, 그리고 말소기준권리 자체는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, "물건 4~10 대지권인 토지에 별도 등기 있음"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 별도 등기의 성격과 매각으로 소멸되는지 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. (해당 별도 등기가 인수되는 권리에 해당할 경우, 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자 및 확정일자: 2021-10-05)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 배당신고일자: 2025-07-15

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금(5,000,000원) 및 차임에 대한 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액: 904,573,459원

집합건물 등기부채권 총액: 864,000,000원

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하고 있으며, 본건은 공동담보 물건으로 타 경매 물건과 채무를 공유하고 있을 수 있으므로, 관련 채무 관계 및 타 경매 물건의 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 주거지역으로서, 인근에 소규모 근린생활시설이 일부 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

다만, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

4.2. 유사 물건 시세

창원시 의창구 동읍 지역의 유사 다세대주택(신축급, 7개 호실 규모)의 최근 실거래가는 공급 면적 기준 평당 약 500만원 ~ 650만원 선으로 파악됩니다. 본건의 총 감정가 615,936,000원(연면적 약 123평)은 평당 약 500만원 수준으로, 일반적인 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 보입니다. 하지만 이는 '별도 등기' 등 특수 물건 정보를 반영하지 않은 시세이므로, 리스크를 감안한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 근린생활시설을 통해 일부 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 이동해야 합니다.

5.2. 교육시설

인근에 동읍초등학교, 동읍중학교 등이 차량으로 5~10분 거리에 위치하고 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 공공시설

창원시 의창구 동읍 행정복지센터 등 관련 공공시설은 차량으로 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 관련

물건 4~10에 해당하는 대지권의 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 별도 등기가 무엇인지, 그리고 낙찰 후 소멸되지 않고 인수될 가능성은 없는지에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다. (예: 지상권, 지역권, 소유권 관련 제한 등)

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 경매 물건과 채무를 공유하고 있을 가능성이 높습니다. 타 물건의 진행 상황이나 채무 관계 변동이 본건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

내부 이용 상태 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 임대차 관계 파악이 어려웠으나, 등기부 및 명세서상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 추후 현장 방문 시 임차인 현황 재확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 현황 조사 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 없었습니다. 그러나 최종적인 현장 방문을 통해 주변 환경에 대한 육안 확인 및 민원 발생 가능성 등을 추가적으로 검토하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 입지 조건은 양호하나, '별도 등기' 및 '공동담보'와 같은 특수 물건 정보로 인해 권리 분석에 상당한 주의가 요구됩니다. 감정가는 일반 시세 범위 내에 있으나, 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 권리관계 해소 시 가치 상승

'별도 등기'의 실체 파악 및 법적 소멸 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 만약 해당 등기가 소멸되거나 인수 부담이 미미하다면, 권리관계가 단순화된 신축급 다세대주택으로서의 가치를 재평가받을 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 저가 매수 기회

높은 채무 총액과 '별도 등기'라는 잠재적 리스크로 인해 경매 초기에 입찰 참여자가 적거나, 유찰될 가능성이 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 충분히 인지하고, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '별도 등기'라는 중대한 불확실성을 내포하고 있어, 낙찰 후 추가적인 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 따라 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

'별도 등기'의 정확한 내용 확인 및 인수 여부에 대한 법률 전문가의 소견을 반드시 구한 후, 투자 결정하시기를 권고합니다.

상기 고려 사항 및 리스크를 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 380,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 검토해 보시는 것을 제안합니다. (이는 권리 분석 결과 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.