나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1202 [1] 경상남도 양산시 덕계동 1589 양산두산위브 104동 26층2604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 '회야초등학교' 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제26층 제2604호로서,
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽:벽지바름 및 타일붙임 마감 등,
창호:샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

압류채권자로부터 금 211,238,560원의 매수신청의 보증이 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1202 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 덕계동 1589 양산두산위브 104동 26층2604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 45.95㎡ (약 13.90평)

* 토지지분: 45.9539㎡ (약 13.90평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.9864㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 조OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 '회야초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량으로 대상 물건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 및 주변 도로망 상태는 전반적으로 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 2월 24일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(권리금액 212,300,000원)입니다.

* 등기부등본 상 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 권리(을2 근저당, 갑4 임의경매)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 이기석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-20, 대항력 없음.

* 이채현: 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2023-11-20, 확정일자 2023-10-23, 배당신고일자 2025-09-08, 대항력 없음.

* 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 참고 사항: 압류채권자로부터 금 211,238,560원의 매수신청 보증이 있음을 유의해야 합니다. 이는 경매 절차상의 보증금으로, 낙찰자가 인수하는 채무와는 직접적인 관련이 없습니다.

1.4. 상권분석

* 대상 물건이 속한 양산두산위브 1차 아파트는 2019년에 준공된 비교적 신축 아파트 단지입니다.

* 단지 주변으로 회야초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 현재까지 조사된 바로는, 본 물건의 입지 조건이나 주변 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설 등은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 명칭: 양산두산위브 1차 아파트

* 주소: 경상남도 양산시 덕계동 1589

* 사용승인일: 2019년 11월 28일

* 총 세대수: 1,337세대 (15개동)

* 주차 대수: 단지 내 총 1,494대의 주차 공간 확보 (세대당 약 1.12대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 본 물건은 등기부상 인수되는 권리가 없어 법률적 리스크는 낮다고 판단됩니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 큰 어려움은 예상되지 않으나, 원만한 협의 과정은 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 보호구역(상대, 절대)에 해당되나, 아파트로 이미 이용 중인 현황을 고려할 때, 일반적인 주거 목적에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 신축급 아파트(2019년 사용승인)로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역의 장점을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 경매에 참여할 수 있는 물건입니다.

* 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 아파트로 상품성이 뛰어나며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 등기부상 인수 부담이 전혀 없어 명도 및 권리 관련 위험이 최소화되어 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 진행 부담이 적습니다.

* 초등학교 인근에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

* 양산 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서도 투자 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 284,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월 3일, 84.9864㎡, 16층): 275,000,000원

* 본 물건은 84.99㎡ 면적이며 26층에 위치합니다. 최근 실거래가 2억 7,500만원의 16층 물건보다 높은 층수이므로 이를 감안해야 합니다.

* 현재 감정가(2억 8,400만원)와 유사 면적의 최근 거래가(2억 7,500만원)를 종합하고, 층수 프리미엄을 고려할 때, 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권리상 인수되는 부분이 없어 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 285,000,000원

* 본 물건의 적정 입찰가는 약 278,000,000원 (2억 7천 8백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.