나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1227 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 460 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 '활천경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 삼각형의 토지이며, 전임.
본건(2): 부정형의 토지이며, 묵전 및 잡목, 제시외 건물이 소재하는 상태임.
본건(3): 부정형의 토지이며, 대나무가 자생하는 상태임.
본건(4): 부정형의 토지이며, 주거나지임.
본건(5): 부정형의 토지이며, 제시외 건물이 소재하는 상태임.
본건(6): 사다리형의 토지이며, 묵전 및 일부 전임.

인접 도로상태

본건(1,2,3,6): 맹지임.
본건(4): 남동측으로 세로에 접함.
본건(5): 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1,3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(2,4,5): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

본건(2) 토지는 공부상 지목 전이나 현황 묵전 및 잡목, 제시외건물이 소재하는 상태임.
본건(3) 토지는 공부상 지목 임야이나 현황 대나무가 자생하는 상태임.
본건(5) 토지는 공부상 지목 전이나 현황 제시외건물이 소재하는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

i)임대관계: 미상임.

ii)기타: 본건(1) 토지상에 일부 수로가 소재하나, 현장에서 실측 조사한 상태로 정확한 지적 경계 및 위치확인은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되오니 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 ① 창고 조적조 61.2㎡, ② 창고 파이프조 28.08㎡ ③ 퇴비사 목조 4.93㎡ ④ 창고 경량철골구조 29.52㎡ ⑤ 용도미상 목조 30㎡ 은 매각에서 제외하고 목록2,5의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임.
2. 목록1,2,5.토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).
3. 목록2.토지의 현황에 대해 경지 원상 복구(임야화)를 요하고, 목록5.토지는 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에 향후 원상회복이 발하여질 가능성이 있다(무허가농가창고)는 두서면의 사실조회회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1227 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하북농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 460

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

임대차 관계: 임대차 관계 미상

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 86,595,000원

토지면적: 887.00㎡ (약 268.17평)

토지 지분: 887㎡ (약 268.17평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 '활천경로당' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 환경은 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지 중 목록 1, 2, 3, 6번지는 맹지이며, 목록 4, 5번지는 남동측으로 세로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 일부 토지는 자연취락지구 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-01-16)으로 축종별 거리제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 8월 23일 접수된 하북농업협동조합의 근저당권(채권액 91,000,000원)입니다.

이 외 소유권 이전, 압류 등기 내역이 존재하며, 2025년 6월 13일 김도곤 외 2명으로 소유권 이전(상속) 등기가 경료되었고, 2025년 6월 20일 하북농업협동조합의 임의경매개시결정(채권액 152,730,096원)이 등기되었습니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 목록 2, 5 토지 지상의 건물에 대한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 주위는 주로 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 농촌 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 지역 특성

활천경로당 인근에 위치하며, 자연녹지지역으로서 주변 개발 제한이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에 '활천경로당'이 있으며, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 전원적인 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건 토지(목록 1, 2, 5)는 농지취득자격증명이 필요하며, 매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 토지 현황 및 원상 복구 가능성

목록 2 토지는 공부상 지목이 전이나 현황 묵전 및 잡목, 제시외 건물이 소재하고 있으며, 경지 원상 복구(임야화)가 요구될 수 있습니다.

목록 5 토지는 공부상 지목이 전이나 현황 제시외 건물이 소재하고 있으며, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (무허가농가창고)

6.3. 법정지상권 성립 가능성

목록 2, 5번지 토지 상에 소재하는 건물로 인해 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 맹지 여부

목록 1, 2, 3, 6번지 토지는 맹지로서 차량 접근 및 건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 제외 물건

매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(창고, 퇴비사 등)이 있으며, 목록 2, 5번지 토지의 최저매각가격은 이러한 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면의 농경지로서, 감정가는 86,595,000원입니다. 농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 맹지인 점, 그리고 일부 토지 현황이 공부와 다르거나 무허가 건물 소재로 인해 원상복구 또는 법정지상권 관련 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지로서 향후 개발 가능성 또는 농업적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 감정가를 참고하여 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 해당 물건의 감정가 86,595,000원을 기준으로 시장 조사 및 현장 조사를 통해 부동산 가치를 재평가하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 비교 및 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.