나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1209 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-217호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 ""증산역(지하철2호선)"" 북서측 인근에 위치한
라피에스타양산 1층 1-217호이며, 인근지역은 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재
한 상업 및 업무지대이고, 본건은 판매시설로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 1-217호로서
외벽: 외장석(인조석) 붙임, 강화유리 마감 등.
내벽: 석고 판넬마감, 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

판매시설(상호: CLRIDE.n)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기타 부대설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 가장형의 토지로서 판매시설, 문화집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 주변으로 대로, 중로, 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로
보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 구분건물은 일부 내부벽체의 구분없이 인접 호수(1층 1-215호, 1-216호, 1-218호)와
함께 일체의 판매시설(상호: CLRIDE.n)로 이용중이나, 집합건축물대장상의 건축물현황도에
각 호수별 위치 및 형상, 수치가 등재되어 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 판단되며,
구분건물로서의 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

물건 비고

본 건 건물은 일부 내부 벽체의 구분 없이 인접 호수(1층 1-215호, 1-216호, 1-218호)와 함께 일체의 판매시설(상호:CLRIDE.n)로 이용 중이나, 집합건축물대장상의 건축물현황도 각 호수별 위치 및 형상, 수치가 등재되어 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 판단됨(2025.6.27. 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 울산지방법원 2025타경1209 (1)

• 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-217호 (신 주소: 경상남도 양산시 증산역로 177)

• 용도: 판매시설 (집합건축물대장상 주용도: 판매시설, 기타 용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

• 건물명: 라피에스타양산

• 호수: 1층 1-217호

• 감정가: 678,000,000원

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 신OOO (신한은행)

• 특이사항: 유동화 물건

• 토지 면적: 17.75㎡ (약 5.37평)

• 건물 면적: 31.96㎡ (약 9.67평) (전용 면적으로 간주)

• 총 면적: 49.71㎡ (약 15.04평)

2. 입지조건

• 위치: 지하철 2호선 증산역 북서측 인근에 위치한 라피에스타양산 내 상가

• 주변 환경: 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재한 상업 및 업무지대로, 활발한 유동인구 확보가 가능한 지역

• 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 증산역을 통한 대중교통 이용 편리. 증산역 역세권에 위치

• 도로: 건물 주변으로 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있어 접근성 우수

• 토지 이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2024년 4월 12일 접수된 신한은행 근저당 (을1, 530,400,000원)

• 총 등기부채권액: 666,714,198원 (신한은행 근저당 530,400,000원 + 농업회사법인주식회사한파밍 근저당 130,000,000원 + 하나카드 가압류 6,314,198원)

• 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸됨)

• 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

• 상업 및 업무지대 중심에 위치하여 배후 수요 및 유동인구 풍부

• 다수의 판매시설, 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 시너지 효과 기대

• 본 건은 CLRIDE.n 이라는 상호로 판매시설로 이용 중이며, 인접 호수(1층 1-215호, 1-216호, 1-218호)와 통합 운영 중

• 양산 증산역 주변은 신도시 개발로 상업, 주거 복합 지역으로 성장하고 있으며, 지하철 개통 이후 유동인구 증가로 상권 활성화 기대

• 증산역 역세권 상권으로 잠재적 성장 가능성 높음

5. 생활정보

• 교통: 증산역 및 다수의 버스 노선으로 출퇴근 및 이동 편리

• 편의시설: 상가 밀집 지역으로 다양한 쇼핑, 외식, 금융, 의료 등 편의시설 이용 용이. 건물 자체적으로도 다양한 시설 이용 가능

• 주변 환경: 대규모 상업 복합단지 내 위치하여 쾌적하고 편리한 생활 환경 조성. 혐오 시설은 주변에서 발견되지 않음

6. 잠재적 리스크

• 내부 벽체 구분 없이 인접 호수와 통합 이용 중: 독립적인 점유 및 활용에 어려움이 있을 수 있으나, 건축물 현황도상 경계 복원 가능하다고 판단됨.

• 임대 관계 미상: 현재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

• 유동화 물건: 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있으므로, 절차 진행 시 관련 전문가와 상담을 통해 진행하는 것이 안전함

7. 종합 의견

• 증산역 초역세권에 위치한 라피에스타양산 내 판매시설로, 입지적 강점이 분명함.

• 복잡한 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되므로 인수 부담은 적으나, 임대차 관계 등 명도 관련 사항은 철저히 확인해야 함.

• 인접 호수와의 통합 이용 형태는 특수성을 부여하나, 공부상 분리 및 경계 복원이 가능할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

• 향후 개발 가능성이 높은 증산역 상권의 핵심 입지에 위치

• 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적으며, 다양한 업종 전환이 용이함

• 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전하게 투자 가능

9. 예상 입찰가

• 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않음

• 감정가 678,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 명도 비용, 건물 관리 상태, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 구체적인 예상 입찰가는 개별 컨설팅을 통해 산정하는 것이 바람직함

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.