나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31413 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 716-3 강창그린빌 101동 10층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 ""다사중학교"" 남동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 제조업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 경량철골조지붕 22층건내 10층 902호 단위세대로서,
-외벽: 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 벽지마감 등,
-바닥: 실내바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-12-08)(다사중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 중점경관
관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 716-3 소재 강창그린빌 101동 10층 902호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경31413 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 25.14㎡ (약 7.60평)이며, 건물 전용 면적은 59.94㎡ (약 18.13평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

사용승인일은 2000년 02월 11일이며, 총 22층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 "다사중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 제조업소 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 불편함은 없습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 다사중학교 인근의 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 공장설립제한지역, 중점경관 관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 06월 16일 접수된 채권자 김건우의 강제경매 개시결정(갑9)입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 7번 (접수일자: 2023-12-01): 임차인 김건우의 주택임차권이 설정되어 있으며, 금액은 135,000,000원입니다. 이 임차권은 "인수"로 표시되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

* 대항력있는 임차인: 임차인 김건우는 2021년 12월 01일에 전입하였고, 2021년 06월 29일에 확정일자를 받았습니다. 이는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 135,000,000원에 차임은 0원입니다.

주의사항으로, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기피해자의 우선매수권이 있을 수 있습니다.

임차인 김건우의 이름은 개인정보 보호를 위해 김 으로 표기합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 다사읍 매곡리 일대는 아파트 단지와 더불어 주거 편의시설이 밀집되어 있는 지역입니다.

인근에 다사중학교가 위치하고 있으며, 상업시설 및 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

제조업소도 일부 분포하고 있어 지역 경제 활동의 일부를 담당하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 속한 강창그린빌 아파트 단지는 총 117세대로 구성되어 있으며, 최고 22층, 최저 2층 높이의 아파트입니다.

주차대수는 총 40대 (지상 3대, 지하 3대 포함)입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

각 세대에는 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 공급 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 인수 가능성입니다. 임차인 김 은 보증금 135,000,000원을 가지고 있으며, 해당 보증금이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

또한, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권 행사 여부도 불확실한 요소로 작용할 수 있습니다.

건축된 지 20년이 넘은 아파트이므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 내 아파트로서 기본적인 생활 인프라를 갖춘 입지를 가지고 있습니다. 그러나 10층에 위치한 59.94㎡ 면적의 아파트임에도 불구하고, 감정가는 120,000,000원으로 책정되어 있습니다.

가장 주목해야 할 부분은 선순위 임차인의 존재와 해당 임차권의 인수 가능성입니다. 임차인 김 의 보증금 135,000,000원이 경매 배당을 통해 전부 회수되지 못하면, 매수인이 이를 추가로 부담해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가하게 됩니다. 현재 파악된 시장 가격(동일 면적 2025년 3월 85,000,000원 거래 사례)과 비교했을 때, 인수될 경우 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다. 임차인이자 강제경매 신청 채권자인 김 이 동일인이라는 점도 복잡한 권리 관계를 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대구 달성군 다사읍 지역의 아파트 물건으로, 지역 내 주거 수요가 있는 편입니다.

* 단지 내 편의시설 및 주변 학군(다사중학교 인근)이 일정 수준 이상입니다.

* 만약 임차인의 보증금이 전액 배당되어 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(59.94㎡)의 거래 사례가 2025년 3월에 85,000,000원으로 확인됩니다. 감정가는 120,000,000원입니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소인 임차인 김 의 보증금 135,000,000원이 인수될 가능성이 높습니다. 만약 이 보증금이 인수된다면, 총 매수 비용은 입찰가 + 135,000,000원이 됩니다.

따라서, 임차 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

현재 시장 가격을 고려하여, 보증금 인수 리스크를 감안한 보수적인 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 임차 보증금 135,000,000원을 별도로 고려해야 하는 상황을 반영한 가격이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 배당표를 면밀히 재확인해야 합니다.

* 면적 정보:

* 건축물대장상 총괄 표제부: 토지 면적 3498㎡, 건축 면적 697.2898㎡, 연면적 12784.1532㎡.

* 건축물대장상 집합 표제부: 전용 면적 (각 호당) 684.2898㎡ (이 값은 호당 전용면적이 아닐 가능성이 높으며, 전체 면적으로 추정됨. 단위 세대 면적은 59.94㎡로 표기되어 있음), 동 전체 연면적 11037.62㎡.

* 본건 전유부: 해당 호수(902호)의 전용 면적은 59.94㎡ (약 18.13평)입니다.

* 강창그린빌 아파트 정보: 총 면적 7887.63㎡ (이는 단지 전체 면적으로 추정되며, 전용면적과는 다름).

* 주변 시설 검색 결과 (Google Search):

* 본건 주변에는 다사중학교, 대구보건대학교, 다사도서관 등 교육 및 문화 시설이 인접해 있습니다.

* 또한, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설들이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 본건 소재지인 매곡리 주변에는 혐오 시설로 분류될 만한 공장 밀집 지역이나 유해 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 공장설립제한지역에 포함되어 있어, 주변 지역의 잠재적 개발 방향에 따라 환경 변화 가능성은 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.