나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5348 [1] 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1406 제이엠팰렉스 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 ""경북도서관"" 북측 인근에 위치하는 ""제이엠팰렉스""
3층 306호"" 단위상가로서, 주위는 성숙중인 상가지대로 아파트, 근린상가, 소공원, 학교 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상7층건 중 3층 306호로서,
외벽: 화강석 및 복합판넬등 외부재 마감.
내벽: 세멘몰탈 등 내부재 마감.
창호: 페어글래스 및 칼라새시 창호임.

이용상태

근린생활시설(가요주점)

설비내역

공동 위생, 급·배수시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 '근린생활시설 건부지'임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남동측으로 중로이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-31)
(대로3-3(예))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중로2-11(예))(접합) 가축사육제한구역
(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가)임대관계: 미상임.
(나)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경5348 (1)

* 소재지: 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1406 제이엠팰렉스 3층 306호 (도로명: 새움3로 14)

* 용도: 근린상가 (현재 가요주점)

* 감정가: 295,000,000원

* 토지면적: 41.19㎡ (약 12.46평)

* 건물면적: 120.23㎡ (약 36.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 예천군새마을금고

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 ""경북도서관"" 북측 인근에 위치하는 ""제이엠팰렉스"" 3층 306호 단위상가로서, 주위는 성숙 중인 상가지대로 아파트, 근린상가, 소공원, 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본 건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상7층건 중 3층 306호로서, 외벽은 화강석 및 복합판넬등 외부재 마감, 내벽은 세멘몰탈 등 내부재 마감, 창호는 페어글래스 및 칼라새시 창호임.

* 접근성: 북서측으로 광대로, 남동측으로 중로 이상의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-31), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)에 접하며, 가축사육제한구역, 도청이전신도시 개발예정지구 외곽 경계 1km 이내에 위치함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 18일 접수된 예천군새마을금고의 근저당권 (을5).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송준주식회사 대표 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-06-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 윤

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024-09-25

* 확정일자: 2024-09-25

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 318,286,091원.

4. 상권분석

* 본 물건은 ""경북도서관"" 북측 인근의 성숙 중인 상가지대에 위치함.

* 주위에는 아파트, 근린상가, 소공원, 학교 등이 혼재되어 있어 배후 수요를 확보하고 있음.

* 현재 용도는 제1종근린생활시설(가요주점)로 이용 중임.

* 도청이전신도시 개발예정지구 외곽에 위치하여 향후 지역 발전 시 간접적인 수혜가 예상됨.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 상가 및 주거 단지 이용 가능.

* 교육시설: 주변 학교 존재.

* 교통: 버스 승강장 인접, 차량 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

* 본 물건의 현재 용도는 가요주점이며, 타 업종으로 변경 시 추가적인 인테리어 투자 비용이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 도청이전신도시 개발예정지구 외곽 경계 1km 이내에 속해 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 영향을 면밀히 파악할 필요가 있음.

* 대항력 있는 임차인은 없으나, 상권의 성숙도 및 경쟁 상황에 따라 공실 위험이 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 예천군 호명읍의 상업지역 내 위치한 제이엠팰렉스 3층 306호로, 제1종근린생활시설(가요주점)로 이용 중인 상가임.

* 주변 환경은 상업 및 주거 지역이 혼합되어 있으며, 교통 여건은 보통 수준임.

* 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없으나, 총 채무액이 감정가를 초과하는 점은 입찰 시 유의해야 함.

* 대항력 있는 임차인은 없어 명도 진행에 큰 부담은 없을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 경북도청 신도시 인접 지역으로 장기적인 개발 잠재력 보유.

* 건축물대장상 제1종근린생활시설로 다양한 업종 전환 가능성.

* 현재 감정가 대비 저평가 가능성 존재.

* 명도 용이성.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 임차 보증금은 0원임.

* 본 건의 감정가는 295,000,000원임.

* 채권 총액(318,286,091원)이 감정가를 초과하므로, 낙찰가율 산정 시 보수적인 접근이 필요함.

* 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 임대 수익률 분석을 기반으로 신중하게 결정해야 함.

* 일반적인 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.