나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5350 [1] 경상북도 문경시 가은읍 갈전리 56 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.02

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 문경시 가은읍 왕전리 소재 ""가은하수종말처리장"" 북동측 원거리에 위치
하며, 부근 일대는 농경지, 임야 및 중ㆍ소규모의 공장 등으로 형성 되어있습니다.

토지의 상황

1) 형상 및 이용상황
기호 1, 8) : 2필 일단의 부정형 토지로서 주변 지세는 북동측으로 완경사를 이루나, 본건
자체지반은 평탄하게 조성되어 공장부지로 이용 중입니다.
기호 6) : 부정형의 도로로 이용 중입니다.
기호 7) : 부정형의 토지로서 주변 지세는 북동측으로 완경사를 이루나, 본건 자체지반은
평탄하게 조성되어 공장부지로 이용 중입니다.

2) 인접 도로상태
기호 1, 8) : 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.
기호 6) : 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.
기호 7) : 동측으로 폭 약 4미터의 포장진입로(기호(6))를 통해 진출입가능 합니다.

3) 토지이용계획 및 공법상 제한사항
기호 1) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-10-11)(갈전천)<소하천정비법>, 소하천
예정지(2024-08-07)(揶???억㎗)<소하천정비법>.
기호 6) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>
기호 7) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>
기호 8) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
2) 일반철골조 판넬지붕 2층건으로서
벽체 : 하단부 콘크리트 및 상단부 샌드위치판넬잇기 마감.
바닥 : 에폭시코팅 마감임.
천장 : 철골트러스 노출.
창호 : 하이샷시 복층유리창임.
3) 일반철골조 판넬지붕 2층건으로서
외벽 : 샌드위치판넬 마감.
내벽 : 시트지, 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 화강석, 타일 및 장판지 등 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리창임.
4) 경량철골조 갈바강판지붕 단층건으로서
벽체 : 강판 및 일부 벽체개방.
바닥 : 세멘콘크리트 마감.
천장 : 철골트러스 및 강판 노출.
5-1) 일반철골조 판넬지붕 단층건으로서
벽체 : 샌드위치판넬잇기 마감.
바닥 : 에폭시코팅 마감임.
천장 : 철골트러스 노출.
창호 : 하이샷시 복층유리창임.
5-2), 5-4) 강파이프조 갈바강판지붕 단층건으로서
벽체 : 판넬 마감 등
바닥 : 세멘콘크리트 마감.

2) 이용상태
2） 1, 2층 : 공장
3） 1층 : 사무실.
2층 : 기숙사.
4), 5-1), 5-2), 5-4) : 창고

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 전선절연피복 및 폐전선 재활용 관련 기계기구로서 일부 소재불명 상태이
며, 운휴 상태로 정상작동 여부는 미상입니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

1)부합물 및 종물관계
별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 ㉠~㉣ 및 구축물이 소재합니다.

2)공부와의 차이
없습니다.

3)임대관계
미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 포함
(목록1)일부 소하천 예정지 및 소하천 구역에 저촉, 감안하여 평가
(목록1,8)2필 일단지의 토지로 일괄하여 평가
(목록5)일부[강파이프조 갈바강판지붕 단층 창고 140㎡ ] 멸실
일부 기계기구 소재불명, 기호(7) 물적 동일성 인정되지 않아 소재불명으로 평가제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경5350 (1)

소재지: 경상북도 문경시 가은읍 갈전리 56

용도: 공장 (주 용도. 단, 일부 건물은 분뇨.쓰레기처리시설로 등록되어 있음)

감정가: 1,913,994,460원

토지면적: 7612.00㎡ (약 2,300평)

건물면적: 3035.38㎡ (약 918평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치제십일차유동화전문유한회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 문경시 가은읍 왕전리 소재 "가은하수종말처리장" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 농경지, 임야 및 중소규모의 공장 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

본 건 토지(기호 1, 8)는 2필 일단의 부정형 토지로서, 주변 지세는 북동측으로 완경사를 이루나 자체 지반은 공장 부지로 평탄하게 조성되어 있습니다. 또한, 부정형의 도로(기호 6)로 이용 중인 토지도 포함됩니다. 주변 지세는 북동측 완경사이나 자체 지반은 평탄하게 조성되어 공장 부지로 이용 중인 토지(기호 7)도 있습니다.

토지는 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며, 동측으로 폭 약 4미터의 포장 진입로(기호 6)를 통해 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 진행되며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다. 말소기준권리는 2012년 10월 30일 접수된 한국외환은행의 근저당권이며, 이보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 내역 (낙찰 시 소멸)

* 등기부채권 총액: 3,992,172,264원

* 근저당권: 한국외환은행 (1,950,000,000원, 487,500,000원)

* 가압류: 신보2022제18차유동화전문 (84,000,000원), 신용보증기금 (1,125,000,000원), 신보2024제20차유동화전문 (336,000,000원), 박민철 (9,672,264원)

* 임의경매: 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (594,043,761원), 신용보증기금 (777,558,609원)

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. (금액이 미상이라도 인수되는 권리가 있다면 주의가 필요하나, 본 건은 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 농경지와 임야가 분포하는 가운데 중소규모 공장들이 입지하고 있어, 지역 산업 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다. 이러한 환경은 산업 관련 인프라를 활용하고 시너지 효과를 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교통 시설

본 건 주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 교통 측면에서는 왕복 2차선 포장도로 및 진입로가 확보되어 있어 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

토지 일부(기호 1)가 소하천 예정지 및 소하천 구역에 저촉되어 있어, 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 용도

* 건물 멸실: 건물 목록 5번의 일부(강파이프조 갈바강판지붕 단층 창고 140㎡)가 멸실된 상태입니다.

* 시설 용도: 본 건 토지 중 일부(갈전리 56-2번지)에 등록된 건물(기호 5)은 '분뇨.쓰레기처리시설'로 용도가 지정되어 있습니다. 이는 환경 규제, 악취 문제, 지역 주민 민원 발생 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 기계기구: 일부 기계기구는 소재 불명 상태이며, 특정 기계기구(기호 7)는 물적 동일성을 인정받지 못해 평가에서 제외되었습니다. 현재 운휴 상태이며 정상 작동 여부는 미상입니다.

6.3. 기타

* 중복/유동화 물건: 경매 진행 과정에서 절차상 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 넓은 토지 면적과 다수의 공장 건물을 포함하고 있어, 활용 가치가 높은 물건입니다. 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되어 소유권 확보는 명확하나, 일부 토지의 소하천 구역 저촉, 건물 일부 멸실, 그리고 특히 '분뇨.쓰레기처리시설'로 등록된 건물의 존재는 향후 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 환경적 요인 및 법규 준수 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 7612.00㎡ (약 2,300평)의 광활한 토지는 다양한 사업 및 개발 계획에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 사업 운영 및 재산 관리가 가능합니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 산업 입지: 주변 공장들의 분포는 산업 활동에 필요한 인프라를 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,913,994,460원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제시된 토지 면적, 공장 시설의 현황, 멸실된 건물, 소하천 구역 저촉, 그리고 '분뇨.쓰레기처리시설'이라는 특수 용도의 건물 존재로 인한 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시장 가치 평가와 현장 조사를 통한 면밀한 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.