나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [1] 경상북도 구미시 광평동 532-4 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11150 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구미새마을금고

1.2. 물건 명세

소재지: 경상북도 구미시 광평동 532-4, 2층 207호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 207호

사용승인일자: 2017년 1월 31일

감정가: 68,100,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.45㎡ (약 4.67평)

토지지분: 15.448099999999998㎡ (약 4.67평)

건물면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건물지분: 32.5009㎡ (약 9.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

## 2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 '광평동 행정복지센터' 북측에 인접해 있으며, 통칭 '금빛하늘 오피스텔'로 불리는 곳입니다. 주위는 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설 점포, 중소 공장 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업, 소규모 산업 활동이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로 접근성이 양호한 편으로 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

토지는 자체 지반이 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건 단지 동측으로는 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로가 있으며, 출입구가 위치한 서측으로는 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든 축종 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

## 3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 주식회사사비개발 (2017-03-31)

* 근저당권: 구미새마을금고 (74,100,000원, 말소기준권리) (2017-03-31)

* 전세권설정: 이정진 (50,000,000원, 말소) (2017-04-14)

* 압류: 구미세무서장 (체납징세) (2020-02-25, 말소)

* 임의경매개시결정: 구미새마을금고 (750,350,000원) (2025-06-20)

총 등기부채권액 합계: 124,100,000원 (근저당권 74,100,000원 + 임의경매 청구금액 750,350,000원 - *주의: 임의경매 청구금액은 채권 총액과 별개일 수 있으며, 실제 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미침. 등기부채권 총액은 74,100,000원 + 50,000,000원 (말소된 전세권) + 압류액 등 기타를 포함할 수 있음. 여기서는 등기부상 기록된 말소기준권리 및 기타 채권총액을 기준으로 합니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-02

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-30

확정일자: 무

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

(참고: 이정 임차인의 경우, 등기부상 전세권설정 50,000,000원은 말소되었으나, 임차인 현황에는 보증금 50,000,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 말소기준권리

구미새마을금고의 근저당권 (2017-03-31 접수)이 말소기준권리가 되며, 해당 권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

## 4. 상권분석

4.1. 지역 상업 활동

본건이 위치한 광평동 일대는 아파트 단지, 다가구주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 인근에 중소 공장들이 위치하여 직장인 수요를 예상해 볼 수 있습니다. 구미시 전체적으로는 금리단길, 진평음식문화 특화거리 등 골목상권 활성화 사업이 진행되는 등 상권 활성화 노력이 이루어지고 있으나, 본 물건지 주변의 구체적인 상권 분석 자료는 부족합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

오피스텔로서의 주거 수요와 함께, 근린생활시설 부지로도 이용 가능한 점을 고려할 때, 지역 내 소규모 상업시설 및 사무실 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

## 5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 광평동 행정복지센터가 위치하고 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 주변에 아파트 단지, 점포 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 광평초등학교, 광평중학교, 금오고등학교 등이 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5.3. 교통 접근성

차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

기타참고사항에 따르면, 본 건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면 타일 일부가 파손되어 있습니다. 이는 건물 유지보수와 관련된 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 일부 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련

구미시 산동읍 등 일부 지역에서 고독성 폐기물 처리시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진으로 인한 주민 반발 사례가 보도되고 있습니다. 다만, 본건 소재지인 광평동 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

6.4. 임차인 인수 여부

제시된 임차인 현황에 따르면 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 원칙적으로 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 이정 임차인의 경우, 보증금 50,000,000원이 있으나 대항력이 없어 인수 대상에서 제외됩니다.

## 7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 광평동에 위치한 '금빛하늘 오피스텔' 2층 207호로, 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 오피스텔입니다. 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인 또한 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 공용부분의 타일 파손이 있다는 점, 토지가 준공업지역 및 가축사육제한구역에 해당한다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 감정가는 68,100,000원이지만, 현재 등기부채권 총액이 124,100,000원을 넘는 점은 시세 대비 낙찰가 결정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

## 8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 인근 행정복지센터, 상업시설, 학교 등 생활 편의시설 접근 용이

* 대중교통 및 도로망 접근성 우수

* 말소기준권리 외 소멸되는 권리 다수, 임차인 보증금 인수 부담 없음

## 9. 예상 입찰가

현재 감정가는 68,100,000원입니다. 본 물건은 전용면적 약 9.83평 (32.50㎡) 규모입니다.

최근 구미시 오피스텔 시세 자료를 조사한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매/임대 실거래가 정보가 직접적으로 많이 확인되지는 않았습니다. 다만, '금빛하늘 오피스텔' 자체에 대한 최근 실거래가 정보는 없는 것으로 나타났습니다.

오피스텔의 경우, 지역별, 건물별, 층별, 향별, 시설 상태 등에 따라 시세 편차가 크게 발생합니다. 또한, 경매 물건의 경우 법원 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 권리관계, 건물 상태, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 등기부 채권 총액(말소기준권리 74,100,000원 + 기타 추정 채권)이 감정가(68,100,000원)를 초과하는 상황입니다. 또한, 공용부분 하자(타일 파손)가 있다는 점을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시세 조사를 통해 정확한 시장 가격을 파악한 후, 경쟁 상황을 예측하여 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해 현장 방문 및 인근 부동산 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.