나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11133 [1] 경상북도 구미시 형곡동 333-1 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ""구미여자상업고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 제6층 제603호로서(사용승인일:1992.05.21)

- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감.
- 바 닥 : 장판지 및 타일 마감.
- 창 호 : 목재 및 샷시 2중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 위치한 세장형의 토지로서, ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경11133 (1) 사건으로 진행되는 경상북도 구미시 형곡동 333-1, 6층603호에 소재한 아파트입니다.

감정가는 51,000,000원이며, 토지면적은 35.55㎡ (약 10.75 평), 건물면적은 72.28㎡ (약 21.86 평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 형곡OOOOOO (등기부 등 권리분석상 형곡새마을금고로 추정)입니다.

본 물건은 1992년 5월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층에 위치한 아파트입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "구미여자상업고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건축물 현황은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제6층 제603호이며, 사용승인일은 1992년 5월 21일입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 목재 및 샷시 이중창으로 마감되어 있습니다.

건물 내부는 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 완경사 지대에 위치한 세장형이며, "아파트부지"로 이용중입니다.

동측 및 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 4월 22일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권(채권금액 52,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 강힘찬 (강 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022년 12월 26일

* 확정일자: 2025년 06월 30일

* 배당신고일자: 2025년 06월 30일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 형곡동 일대는 공동주택과 상업시설이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

인근에 형곡시장프라자, 형곡중앙시장 등이 있어 지역 주민들의 생활 편의시설을 제공합니다.

구미여자상업고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

최근 재건축 및 신축 아파트 단지들이 개발되면서 지역 가치가 상승하고 있는 것으로 보입니다 (예: 형곡3주공 재건축, 힐스테이트 구미 더클래스).

구미시 전체적으로 대규모 산업단지가 있어 관련 고용 인구의 수요가 꾸준히 존재합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 구미시 산동읍 일대에서는 산업폐기물 처리시설, 채석장 등 혐오시설 추진에 대한 주민 반대 사례가 보고된 바 있습니다. 다만, 본건 소재지인 형곡동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 구미여자상업고등학교가 인근에 위치하며, 형곡초등학교, 형곡중학교, 형곡고등학교 등도 주변에 있어 교육 여건이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스 승강장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 형곡시장프라자, 형곡중앙시장 등 재래시장이 가까이 있어 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 우호의 정원 등 녹지 공간도 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 공부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장 상 위반 내용에 대한 시정 조치가 필요하며, 관련 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 낙찰자는 건축물 현황을 정확히 확인하고 조치 계획을 수립해야 합니다.

* 건축 연도: 1992년 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

편리한 교통 및 교육 환경, 주변 시장 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

다만, 위반건축물 등재 사실은 향후 명도 및 활용에 있어 고려해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

건축 연도가 오래되었다는 점도 감안해야 합니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로 권리 관계는 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 잘 갖추어진 주거 인프라: 주변 학군, 교통, 시장 시설 등이 양호합니다.

* 일괄매각으로 토지 소유권 확보: 아파트와 토지를 함께 취득할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제 해소 시 가치 상승 잠재력: 위반건축물 문제를 해결하고 적법한 상태로 복구한다면 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 51,000,000원입니다.

권리 분석상 인수되는 채무가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 따른 추가 비용 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

하지만, 위반건축물에 대한 시정 비용 및 건축물의 노후화 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 51,000,000원을 기준으로, 물건의 상태 및 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서 상에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.