나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8278 [1] 대구광역시 수성구 매호동 1344-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운감정 · 평가일 2025.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 매호동에 소재하는 ""신매네거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 아파트단지 및 상가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 버스정류장 및 지하철역(신매역)이 인근에 소재하여 제반
교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세로장방형 토지로서, ""상업용건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선도로, 남측으로 약8m 포장도로 및 동측으로 약4m 보행자도로가 각각
형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(상업시설용지), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(
시지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하
천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가): 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상5층 건물로서
(일반건축물대장상 사용승인일자: 1995.09.07.)
외벽: 화강석 붙임 등 마감
내벽: 페인팅, 벽지, 타일 및 내부 인테리어 등 마감
바닥: 타일, 화강석 등 마감
천장: 텍스, 벽지 등 마감
창호: 샷시 페어글래스 창호 등임.

이용상태

2-(가): 근린생활시설

설비내역

2-(가): 급배수 및 위생설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지""에서와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: 현장조사 당시 본건 건물의 주차설비는 가동이 중단된 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8278 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 매호동 1344-10 (신주소: 대구광역시 수성구 고산로 121-17)

용도: 근린생활시설

감정가: 2,973,455,940원

토지 면적: 339.00㎡ (약 102.55평)

건물 면적: 1509.66㎡ (약 456.67평)

총 면적 (토지+건물): 1848.66㎡ (약 559.22평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고산농업협동조합

건축물 사용 승인일: 1995년 9월 7일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 본건은 대구광역시 수성구 매호동에 소재하며, "신매네거리" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트단지 및 상가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황:

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 신매역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지 이용 및 형태:

* 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 세로장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태:

* 북측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 약 8m 포장도로, 동측으로 약 4m 보행자도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(상업시설용지)으로 지정되어 있습니다.

* 보행자전용도로가 접해 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다.

* 대구자연과학고등학교, 매호중학교, 시지초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2016년 8월 31일자 고산농업협동조합 근저당 (을28)이 말소기준권리입니다.

경매 신청 채권자:

* 고산농업협동조합입니다.

총 등기부 채권액:

* 2,095,600,000원입니다.

임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. (특이사항: 대항력있는임차인, 특수물건정보: 대항력있는임차인)

* 총 15명의 임차인이 확인되었습니다.

* 이 중 12명의 임차인이 '대항력 있음'으로 기재되어 있으며, 이들의 보증금 및 차임 정보가 일부 미상입니다.

* 특히, 김 , 김 , 박 , 박 , 배 , 이 , 이 , 이 임차인은 보증금과 차임이 미상이나 대항력이 있어 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 이장희 임차인은 보증금 30,400,000원, 차임 1,760,000원이며 대항력이 있습니다.

* 주식회사두인(주 ) 임차인은 보증금 3,000,000원, 차임 0원이며 대항력이 있습니다.

* 장정훈(장 ) 임차인(보증금 70,000,000원, 차임 3,740,000원)과 정윤원(정 ) 임차인(보증금 20,000,000원, 차임 2,415,000원)은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 금액은 잠재적 인수 금액으로 간주하여 신중하게 접근해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 대구 수성구 신매네거리 인근 상업지역에 위치하여 상업 및 주거 지역이 혼재된 입지입니다.

* 주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 상가주택 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 북측 왕복 2차선, 남측 약 8m, 동측 약 4m 도로에 접하여 가시성 및 접근성이 양호합니다.

* 일반상업지역으로 다양한 상업시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 지하철 신매역이 인근에 있어 대중교통 이용객의 접근성도 좋습니다.

5. 생활정보

* 본건은 신매네거리 인근 상업지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주변의 아파트 단지와 주거 지역은 상업시설의 주요 수요층이 될 수 있습니다.

* 대구자연과학고등학교, 매호중학교, 시지초등학교가 인근에 있어 교육 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 중 상당수의 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 정확한 금액 확인 없이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 주차 설비가 가동 중단 상태로, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물이 1995년에 사용 승인되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물(3.30㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 철거 여부도 검토가 필요합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 일반적인 검색 결과에서 해당 지역 주변에 심각한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 잠재적 혐오시설 여부에 대한 추가적인 심층 조사는 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구 수성구의 준수한 입지에 위치한 근린생활시설 건물입니다.

* 역세권 인근 상업지역으로서 잠재적 가치는 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 미상 문제가 낙찰 시 가장 큰 리스크 요인이 될 것으로 보입니다.

* 건물의 노후화, 주차설비 가동 중단 등은 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 권리 분석 및 임차인 현황에 대한 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근의 상업지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변의 풍부한 배후 수요 (아파트 단지, 주거 지역)를 확보하고 있습니다.

* 철저한 시세 조사와 임차인과의 협상, 명도 프로세스 관리를 통해 수익성을 극대화할 수 있습니다.

* 명도 협상을 통해 원만한 인도를 진행할 경우, 추가적인 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,973,455,940원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금(0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 미상 금액은 잠재적 인수 금액으로 간주)을 제외한 순수 부동산 가치, 주변 시세, 건물 상태, 예상 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 및 차임 현황을 면밀히 조사하여 인수 금액을 확정하는 것이 선행되어야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 임차인 조사 결과를 바탕으로 재산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.