나이스옥션 법원경매 대구 2025타경883 [1] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층309호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동2가 소재 ""봉산육거리"" 북서측 인근에 위치하는 '(통칭)디스
퀘어 제3층 제309호~제312호' 구분상가로서, 부근 일대는 각종 근린상가 등으로 형성된 중심
상업지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스 승강장, 지하철역 및 간선도로 등이 있어
제반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

1-가~4-라) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제309호~제312호로서,
외벽: 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽: 합판위 페인트, 벽돌 및 내부 인테리어치장 등 마감
바닥: 목재마루 등 마감
창호: 샷시 유리창

이용상태

1-가) 기타판매시설입니다.
2-나~4-라) 호별간 벽체 구분없이 일단의 기타판매시설로 이용 중입니다.

설비내역

공히 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화설비, 화재탐지설비,
방송설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 등고 평탄한 ""상업용 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본 토지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 3미터 막다른 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역,
가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1은 기타판매시설이고, 목록 2 내지 4는 호별간 벽체 구분없이 일단의 기타판매시설로 이용 중임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 2025타경883 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 3층 309호이며, 신주소는 대구광역시 중구 동성로3길 20 (삼덕동1가)입니다.

본 물건의 용도는 판매시설(기타판매시설)로 이용 중입니다.

감정평가액은 1,398,000,000원입니다.

토지 면적은 53.33㎡ (약 16.13평)이며, 건물 면적은 158.31㎡ (약 47.89평)입니다.

토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOOOOO이며, 공동담보 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 목록1은 기타판매시설이고, 목록 2 내지 4는 호별 간 벽체 구분 없이 일단의 기타판매시설로 이용 중이라는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 대구광역시 중구 삼덕동2가 소재 "봉산육거리" 북서측 인근에 위치한 구분상가입니다.

주위 일대는 각종 근린상가 등으로 형성된 중심 상업지대로서, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 승강장, 지하철역 및 간선도로가 있어 제반 교통 여건이 매우 편리합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

토지는 사다리형에 가까운 형상으로 등고 평탄한 상업용 건부지이며, 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 3미터의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층에 위치하며, 외벽은 복합판넬, 페어그라스 등으로 마감되었습니다.

내벽은 합판 위 페인트, 벽돌 및 내부 인테리어 치장 등으로 마감되었고, 바닥은 목재 마루 등으로 마감되었습니다.

설비로는 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화설비, 화재탐지설비, 방송설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 19일 접수된 을5 근저당권 (채권자: 한국양계축산업협동조합, 채권최고액 964,800,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 채권 총액은 1,037,500,000원입니다.

이 외 소유권이전 9번 신탁등기 말소 (갑10), 임의경매 (갑11), 가압류 (갑12, 채권자: 김희진, 72,700,000원), 압류 (갑13, 채권자: 대구광역시 중구청) 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 및 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2019-11-05

대항력: 있음

권리분석: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하는 대항력 있는 임차인입니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2023-08-03

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 배진영

보증금: 1,000,000원, 차임: 150,000원

전입/사업일자: 2024-11-26

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주식회사알알비코프

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2019-04-30

대항력: 있음

권리분석: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하는 대항력 있는 임차인입니다.

* 임차인: 주식회사유다올

보증금: 1,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2019-08-06

대항력: 있음

권리분석: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하는 대항력 있는 임차인입니다.

인수되는 보증금은 총 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도에 관한 제반 사항을 신중히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구광역시의 중심 상업지대에 위치하고 있어 매우 우수한 상권으로 평가됩니다.

주변에는 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

편리한 교통 접근성은 잠재 고객 및 비즈니스 파트너의 방문을 용이하게 하며, 이는 상업 시설의 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

주변 지역 검색 결과, 본 물건지에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 상가는 상업 지역 내에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하여 직원 및 고객의 접근성이 좋습니다.

중심 상업지구에 속하므로 주변에 다양한 금융, 서비스, 식음료 업종이 발달해 있어 비즈니스 운영에 필요한 제반 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 다수 존재입니다.

김 (2019-11-05 전입), 주식회사알알비코프 (2019-04-30 사업자), 주식회사유다올 (2019-08-06 사업자)은 대항력을 갖추고 있습니다.

비록 인수 보증금 합계가 0원이라 매수인이 보증금을 법적으로 떠안지 않아도 되지만, 임차인들의 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인(김 , 주식회사알알비코프)의 경우, 특별한 권리 주장으로 명도를 어렵게 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

건물이 여러 개의 호실을 터서 통합된 판매 시설로 이용 중이라는 점도 관리나 구조적인 측면에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대구광역시 중심 상업지역의 핵심 입지를 자랑하는 본 물건은 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 사업 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성이라는 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

매수인은 이러한 임차인들과의 원만한 협상 또는 법적 절차를 고려하여 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

리스크 관리만 잘 이루어진다면, 향후 임대 수익 확보 및 시세 차익을 기대해 볼 만한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구광역시 중심 상업지구 내 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 간선도로망 접근성이 뛰어나 고객 및 직원 이동이 용이합니다.

* 사업 용이성: 판매시설로서 다양한 업종에 활용 가능하며, 주변 상권 활성화로 인한 시너지 효과 기대 가능합니다.

* 잠재적 가치: 향후 임대 수익 및 자산 가치 상승 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,398,000,000원입니다.

명도 대상 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인들로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 입찰가 산정 시 이러한 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 그리고 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정평가액을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 명도 리스크를 감안하여 감정가 대비 일정 비율 이하로 입찰가를 결정하는 것을 권장하며, 실제 입찰가는 상세한 시장 조사와 명도 전략 수립 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.