나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8344 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1007-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 ‘만촌네거리’ 북서측 인근에 위치하는 토지로서
부근은 정비된 주택지대로서, 단독주택, 다가구주택, 저층의 주상복합건물, 식당 등의 근린
생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 서측 인근에 '만촌로'가 통과하며, 남동측 인근에
'만촌역(대구2호선)'이 소재하며 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로
보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 세로장방형의 토지로서 서측 하향의 완경사지대내에 자체지반 평탄하게
조성하여 단독주택건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 3미터의 진입도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

제시목록 외의 물건

별첨 '건물 감정평가요항표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : '건물 감정평가요항표' 참조 바랍니다.
2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 지하1층 건으로서,
- 사용승인일 : 1985.09.25
- 외 벽 : 콘크리트노출 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 바 닥 : 강화마루 및 타일 등 마감,
- 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감입니다.

기호 2-1) 멸실입니다.

이용상태

기호 2) 1, 2층 : 주택
지 하 : 창고

설비내역

본건 기호 2)에 급수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 표시된 것처럼 부합물 및 종물인
기호 ㄱ) ~ ㄹ)이 소재하여 감정평가의 목적을 고려하여 현장조사시 개략적인 실측으로
면적사정하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 기호 2-1)은 멸실입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 임대관계는 미상입니다.
2) 기 타 : ---

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 2. 변소는 멸실됨
재매각임. 매수보증금 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8344 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1007-17

용도: 단독주택

감정가: 624,612,300원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대성새마을금고

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2. 변소는 멸실됨. 매수보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 토지 정보

토지면적: 247.80㎡ (약 75.0평)

토지지분: 247.8㎡ (약 75.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 200.09㎡ (약 60.5평)

건물지분: 200.09㎡ (약 60.5평)

건물 제시외면적: 38.50㎡ (약 11.6평)

건물 구조: 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 2층, 지하 1층 (1985년 9월 25일 사용승인)

건물 이용상태: 1, 2층 주택, 지하 창고

1.4. 매각 대상 및 특징

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건 상세: 기호 2) 건물은 1985년 9월 25일 사용승인을 받은 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 2층, 지하 1층의 단독주택이며, 1, 2층은 주택으로, 지하층은 창고로 이용 중입니다. 부합물 및 종물인 기호 ㄱ) ~ ㄹ)이 소재합니다. 기호 2-1)은 멸실되었습니다. 목록 2. 변소는 멸실되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 ‘만촌네거리’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 정비된 주택지대로 단독주택, 다가구주택, 저층 주상복합건물, 식당 등 근린생활시설이 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 ‘만촌로’가 통과하고 남동측 인근에 ‘만촌역(대구2호선)’이 소재합니다. 또한 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 교통상황은 대체로 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 3미터의 진입도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)이며, 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다. 비행안전구역 내 건축물은 고도 제한이 있을 수 있으며, 일반적으로 전술항공작전기지의 제6구역에서는 최고 장애물 높이를 넘지 않는 범위 내에서 높이 45m 이내의 건축물만 지을 수 있는 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 요약에 따르면, 박세현 소유권 이전(1988-04-20), 이난영 협의분할에 의한 상속(2006-02-02), 대성새마을금고 근저당권(2024-03-14, 746,400,000원), 대성새마을금고 임의경매(2025-06-12, 668,192,828원)가 등기되어 있습니다. 건물 등기부 또한 유사한 내용으로 구성되어 있습니다.

3.1. 1.말소기준권리

등기부상 을24호 근저당권(2024-03-14, 대성새마을금고)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리자는 없습니다.

3.1. 2.총 채권액

등기부상 채권 총액은 746,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 '건물 감정평가요항표'에 따라 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터는 주로 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보이며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

- 2026년 6월 19일: 대구광역시 수성구 만촌동 961-20번지, 2002년식 다세대, 전용면적 71.57㎡, 매매가 1억 1천만원.

- 2026년 6월 2일: 대구광역시 수성구 만촌동 1077-2번지, 1995년식 연립, 전용면적 58.96㎡, 매매가 1억 8천 7백만원.

- 2026년 6월 2일: 대구광역시 수성구 만촌동 1091-12번지, 1992년식 다세대, 전용면적 66.83㎡, 매매가 1억 4천만원.

4.2. 인근 유사 물건 비교

인근 지역의 단독주택 시세는 높게 형성되어 있습니다. 2021년 4월 매일신문 보도에 따르면, 대구 단독주택 최고가는 수성구 만촌동 소재 27억원으로 조사되었으며, 2022년 4월 보도에서는 수성구 만촌동 단독주택이 31억원에 달하는 것으로 나타났습니다. 이는 본건의 감정가 6억 2천 4백여만 원보다 훨씬 높은 수준으로, 수성구 만촌동 지역의 단독주택 및 토지 가치가 높음을 시사합니다. 또한, 2026년 7월 11일자 부동산 정보에 따르면 만촌동 내 대지 65평 단독주택이 3.6억원에 거래된 사례도 있어, 개별 물건의 상태 및 입지에 따라 가격 편차가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'만촌역(대구2호선)'이 인근에 위치하며, '만촌로'가 통과하는 등 교통이 편리합니다. 주변에는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 수성구는 학군이 우수한 지역으로 알려져 있습니다.

5.3. 기타 생활 기반

본건은 주택가에 위치하며, 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각이 취소되었음을 의미합니다. 재매각의 구체적인 사유(예: 최저가 미달, 법원 결정 등)는 추가 확인이 필요하며, 이는 입찰 참여 시 신중한 검토가 요구됩니다.

6.2. 제시외 건물 및 멸실

건물 제시외 면적이 38.50㎡(약 11.6평) 존재하며, 이 중 '목록 2. 변소'는 멸실된 상태입니다. 매각물건에 포함되므로 현황과 공부상 차이를 확인해야 합니다.

6.3. 비행안전구역 제한

본건 토지는 비행안전제6구역에 해당하여 건축물 신축 또는 증축 시 고도 제한 등 관련 법규에 따른 추가적인 검토와 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 미상 임대관계

건물 감정평가요약에 따르면 임대관계가 미상으로, 잠재적인 명도 저항이나 미확인 임차인의 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

대구 수성구 만촌동에 위치한 본 단독주택은 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 학군 및 생활 인프라 역시 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 비행안전구역으로 인한 건축 제한 가능성, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 신중한 고려가 필요합니다. 토지 면적이 넓어 향후 개발 가능성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대구 명문 학군으로 알려진 수성구에 위치하며, 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 만촌역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 광대한 토지 면적(약 75.0평)은 재건축 또는 증축 등 개발 가치를 높입니다.

* 대구 단독주택 최고가가 높은 지역임을 고려할 때, 토지 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 624,612,300원입니다. 주변 단독주택 최고 시세가 31억원에 달하는 점과 넓은 토지 면적, 그리고 수성구의 입지 가치를 고려할 때, 본 건물의 잠재 가치는 높습니다.

다만, 재매각 물건이며 비행안전구역 제한, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다.

현재 제공된 JSON의 주변 연립/다세대 주택 시세는 본건 단독주택과의 직접 비교에 한계가 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 선인 약 5억원 ~ 5억 6천만원을 고려해 볼 수 있으나, 재매각으로 인한 경쟁률 변화와 현장 조사, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 5억 3천만원 ~ 5억 8천만원 사이를 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.