나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8335 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 345-2 북삼빌라 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 ""북삼초등학교"" 서측 인근에 위치하는 ""북삼
빌라 제3층 제302호(전유면적: 72.25㎡)""단위세대로서, 부근 일대는 단독·다세대(연립)
주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 생활편의시설과의 접근성 및 편리성 등
으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 일반차량의 진입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여
제반 교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 제3층 제302호 단위세대로서,
외벽: 타일마감, 몰탈위 페인팅 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
바닥: 장판지깔기 및 타일마감 등,
창호: 새시창입니다.

이용상태

가) ""연립주택""으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 ""연립주택부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(북삼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경8335 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 345-2, 북삼빌라 3층 302호

건물 유형: 연립주택

감정가: 42,000,000원

건물 전용면적: 72.25㎡ (약 21.86평)

토지 면적: 48.32㎡ (약 14.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축 연도: 1990년

채권자: 이

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리에 소재하며, 북삼초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대(연립)주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설과의 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

본건은 서측으로 약 4미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(북삼초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2019년 4월 24일 접수된 이 님의 근저당권(을5)이며, 채권액은 30,000,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

감정평가 요약표상 등기부채권 총액은 53,445,479원 (근저당 30,000,000원 + 임의경매개시결정 23,445,479원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리(갑1, 갑2, 갑3, 갑4, 을5)는 모두 소멸됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 기재는 없습니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 임대 관계는 미상입니다. 이에 따라 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 북삼읍 인평리 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

최근 주변의 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

2026년 5월, 76.18㎡ 규모의 '성경하이츠빌라105'가 6,000만원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 54.88㎡ 규모의 '그린캐슬(101,102동)'이 6,500만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 4,200만원으로, 최근 유사 면적 및 규모의 실거래가보다 낮게 평가된 것으로 보입니다. 이는 건물의 노후도나 기타 요인으로 인한 것으로 판단되나, 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 북삼초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주변에 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통망으로는 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않고 인수 보증금이 없다고 명시되어 있어, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 노후: 1990년에 건축되어 현재 36년차로, 건물의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리상 불확실성: 등기부에는 명확히 드러나지 않은 권리(예: 지상권 등)가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 최근 실거래가에 비해 현저히 낮게 책정되어 있어, 실제 시장 가치와의 괴리가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍에 위치한 연립주택으로, 초등학교와 근린생활시설 접근성이 양호한 편입니다. 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건은 무난하나, 1990년 건축된 노후 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 미상인 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 이를 명확히 파악하지 않고 입찰할 경우 예상치 못한 명도 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아, 권리상의 위험 요소를 명확히 확인하고 시세대로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. (단, 임대 관계 확인 필수)

* 부동산 시장 회복 시 가치 상승 기대: 향후 지역 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 42,000,000원입니다.

최근 유사한 규모의 물건들이 6,000만원 이상에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 실제 시장 가치보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

그러나 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

만약 명도에 문제가 없고 임차인이 없다고 가정할 경우, 인근 거래 사례를 바탕으로 55,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성을 감안하여, 최초 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 115% 수준인 44,100,000원 ~ 48,300,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 점유 관계 및 물건 상태를 면밀히 확인하고, 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.