나이스옥션 법원경매 대구 2025타경889 [1] 대구광역시 북구 동변동 679 대구동서변그린빌 808동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 ""대구동변초등학교"" 서측에 인접하여 위치하는
""대구동서변그린빌 제808동 제14층 제1401호""단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독
주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골경사지붕 지하 1층 지상 15층 건물 중 제14층 제1401호 단위세대로서,
-외벽 : 몰탈위페인트 등 마감
-내벽 : 벽지, 타일 등 마감
-바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
-창호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 도시가스설비, 난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 형태로 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 각각 왕복 4차선의 도로와 접하며 서측으로 왕복2차선의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(보조
간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법
>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경889 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 동변동 679 대구동서변그린빌 808동 14층1401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 40.82㎡ (약 12.35평)

* 건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진량농업협동조합 (등기부 요약상 말소기준권리 설정자)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철골경사지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 14층 1401호

* 준공일: 2002년 5월 28일

* 전용면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 북구 동변동에 위치하며, 대구동변초등학교 서측에 인접해 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 주거지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 동측 및 남측으로 왕복 4차선 도로, 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료) 등의 규제를 받고 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 인근에 초록숲어린이집, 동변어린왕자어린이집, i정원어린이집 등 보육 시설이 있으며, 대구동변초등학교가 도보 약 9분 거리에 위치합니다. 전반적으로 조용하고 쾌적한 환경이며, 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 류상준

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차에서 보증금 회수를 주장하기 어렵습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2014년 8월 29일 진량농업협동조합 근저당 (채권액 139,200,000원)

* 말소 예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위로 설정된 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (총 등기부채권액: 367,258,569원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 바에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 단지 정보: 본건이 속한 대구동서변그린빌아파트는 2002년 5월 준공되었으며, 총 14개 동, 1,282세대의 대단지를 이룹니다. 세대당 주차 대수는 약 0.95대(총 1,227대)이며, 최고 15층 높이로 건축되었습니다.

* 최근 매매 동향:

* 27평형(약 59.83㎡)의 최근 매매가는 2026년 7월 기준 146,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 46.2㎡(약 13.98평)의 경우 2026년 7월 129,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 전월세 동향:

* 27평형(약 59.83㎡)의 전세가는 2026년 5월 141,000,000원 (갱신) ~ 90,000,000원 (신규, 월세 0원) 수준입니다.

* 46.2㎡(약 13.98평)의 경우 2026년 7월 전세 20,000,000원, 월세 450,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본건과 동일 면적인 59.83㎡의 최근 실거래가가 146,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가 171,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 1,227대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 세대당 평균 0.95대 주차가 가능합니다. 전기차 충전기 10대가 지하에 설치되어 있습니다.

* 교육 환경: 단지 인근에 대구동변초등학교가 있어 자녀의 도보 통학이 가능합니다.

* 주변 환경: 북적이는 도심과는 거리가 있지만, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 감정가(171,000,000원)와 최근 실거래가(146,000,000원) 간의 약 25,000,000원의 차이가 존재합니다. 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

* 건물 노후화: 2002년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미상 정보: 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 동변동에 위치한 대구동서변그린빌 아파트 14층 물건입니다. 대구동변초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 단지 주변으로 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교와 인접한 교육 환경, 양호한 교통 및 생활 인프라

* 대단지 아파트: 관리비 절감 및 단지 내 편의시설 이용 용이

* 권리상 안전: 인수되는 권리가 없어 안전한 낙찰 가능

* 잠재적 가치: 시세 대비 저평가된 감정가로 인한 시세 차익 기대 (단, 입찰가 신중 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 171,000,000원

* 최근 매매가 (59.83㎡): 146,000,000원

* 인수 보증금: 0원

현재 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 146,000,000원 이상의 가격에서 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 결정하는 것이 합리적입니다. 감정가와 시세 차이를 고려하여 공격적인 입찰보다는 시세 수준에 근접하는 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.