나이스옥션 법원경매 공주 2025타경68 [1] 충청남도 공주시 유구읍 유구리 산89 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 유구리 소재 ""유구교"" 동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2025타경68 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 공주시 유구읍 유구리 산89

용도: 임야

감정가: 74,791,000원

토지면적: 2579.00㎡ (약 780.3평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 유구리에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: TEST].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다 [cite: TEST].

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 부정형의 완경사지로 이루어져 있으며, 현재 자연림 상태입니다 [cite: TEST].

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 본건 토지는 맹지이나, 인접 토지를 통하여 접근이 가능한 상황입니다 [cite: TEST].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권이전 (정태호), 접수일자 1974-08-29

* 갑2: 강제경매 (국민은행), 접수일자 2025-06-17 (말소기준권리)

3.2. 말소기준권리

2025년 06월 17일 접수된 국민은행의 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 됩니다. 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 소멸되지 않으며, 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 비어 있어 확인이 필요합니다. 다만, 일반적으로 명시되지 않은 경우 매각으로 소멸되는 것으로 간주합니다. 따라서 현재 파악된 정보로는 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보 상 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부요약 비고란에 '등기부채권 총액: 0원'으로 기재되어 있으나, 강제경매 채권자가 국민은행임을 고려할 때 이는 일반적인 경매 채권액과는 다른 정보일 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 준보전산지(산지관리법), 하수처리구역(하수도법) 등으로 지정되어 있습니다 [cite: TEST]. 특히 제2종일반주거지역이 포함되어 있어 향후 주거 용도 개발 가능성을 내포하고 있습니다 [cite: TEST].

4.2. 주변 개발 현황

공주 유구읍 지역은 과거 섬유 산업의 중심지였으며, 현재도 일부 섬유 공장 및 산업 시설이 존재합니다. 최근에는 도시재생 사업 대상지로 선정되어 지역 활성화를 위한 노력이 진행 중이며, 유구색동수국정원, 유구전통시장 등 관광 및 문화 시설도 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 소재지인 유구읍은 유구시외버스터미널을 중심으로 시내버스와 시외버스가 운행되어 교통망이 갖추어져 있습니다. 유구읍 내에는 유구전통시장, 유구색동수국정원, 벽화거리 등 다양한 편의 및 문화 시설이 존재합니다. 또한, 코웨이, 웅진식품 등 대형 공장들도 입지해 있습니다.

5.2. 혐오시설 및 위험시설

제공된 정보와 검색 결과 상, 본건 토지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설이나 위험시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 시에는 주변 지역의 환경 규제 및 토지 이용 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원활한 협의를 통한 통행로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

* 경사지 및 자연림: 완경사지와 자연림 상태의 토지는 개발 시 상당한 추가 토목 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 용도지역 제한: 자연녹지지역, 준보전산지 등의 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 있어 법적 제약이 따를 수 있습니다. 용도지역 내에서의 허용 행위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미확인 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목이 비어있어, 현장 조사 등을 통해 지상권 등 잠재적 권리 관계를 추가 확인해야 합니다.

* 등기부상 채권총액 오류 가능성: 강제경매 채권자가 명시되어 있음에도 등기부채권 총액이 0원으로 기재된 부분은 확인이 필요한 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 유구읍 유구리에 위치한 임야로, 제2종일반주거지역을 포함하고 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 생활 편의 시설 및 관광 자원이 분포하고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지이고 완경사지에 자연림 상태인 점, 그리고 복합적인 용도지역 지정으로 인한 개발 행위 제한 가능성은 주의해야 할 요소입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 미등기 권리 및 등기부상 기재 오류 가능성은 현장 확인을 통해 최종 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 용도지역 이점: 제2종일반주거지역 포함으로, 향후 주거용 개발 가능성이 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 유구읍은 도시재생 사업 추진 지역으로, 인프라 개선 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 자연 친화적 환경: 주변이 임야 및 농경지로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 74,791,000원

* 면적: 2579.00㎡ (약 780.3평)

* 토지 평당 감정가: 약 95,850원

본건은 맹지, 완경사지, 자연림이라는 점을 감안할 때, 직접적인 개발이나 활용을 위해서는 추가적인 비용 발생이 예상됩니다. 주변 시세 및 최근 실거래가, 그리고 본건의 개발 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다. 맹지 해소 및 토목 공사 비용을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추정 입찰가 범위 : 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 52,353,700원 ~ 67,311,900원)

이 범위 내에서 본건의 현장 답사 결과, 맹지 해소 방안의 용이성, 주변 개발 계획과의 연계성, 인접 토지 시세 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 특히, 정확한 통행로 확보 가능성과 예상되는 개발 비용을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.