나이스옥션 법원경매 공주 2025타경73 [1] 충청남도 공주시 옥룡동 93 덕성그린타운아파트 102동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 옥룡동 소재 ""국립공주대학교사범대학부설특수학교"" 남동측에 위치하고 있으며, 주위는 산지를 중심으로 아파트단지, 근린생활시설 및 교육시설등이 위치하고 있음

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며,인근에 시내버스 승강장이 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상8층 아파트의 1층 106호로서
외벽:시멘트 몰탈위 페인트 마감 등
내벽:벽지 및일부 타일 등 마감
창호:샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비. 급수 및 배수설비. 위생설비. 난방설비.승강기 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트 단지의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

소로에 접해 있으며,단지 내부에 지하 및 지상주차장이 설치되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구기타(최고고도지구 해제지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2022-07-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(공주대학교 옥룡캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(공주대학교사범대학부설특수학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(공주수원사지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 공주지원 2025타경73 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 옥룡동 93 덕성그린타운아파트 102동 1층 106호

* 용도: 아파트

* 감정가: 55,693,000원

* 건물면적: 41.41㎡ (약 12.5평)

* 토지면적: 17.21㎡ (약 5.2평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 사용승인일: 1995년 6월 22일

* 아파트명: 덕성그린타운

* 총 세대수: 265세대

* 해당 동 최고층: 8층 (102동 기준)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 공주시 옥룡동 소재 국립공주대학교사범대학부설특수학교 남동측에 위치합니다.

주위는 산지를 중심으로 아파트단지, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태:

단지 앞으로 소로에 접해 있으며, 단지 내부에 지하 및 지상 주차장이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(최고고도지구 해제지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(공주대학교 옥룡캠퍼스, 공주대학교사범대학부설특수학교), 역사문화환경보존지역(공주수원사지), 하수처리구역 등의 관련 법규 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리:

2023년 7월 21일자 제이티친애저축은행의 가압류(갑25)입니다.

* 인수되는 권리:

을구 9번 주택임차권 (채권자: 김민구)이 존재하며, 임대차보증금 45,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

전입일자(2020-11-24) 및 확정일자(2020-11-24)가 말소기준권리보다 선행하므로 대항력이 있습니다.

* 말소되는 권리:

위 임차인 김민구 외 제이티친애저축은행의 가압류(갑25) 및 김민구의 강제경매(갑30)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 총 채권액 (등기부상):

75,055,268원

* 권리분석 요약:

본 물건은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 45,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 특징이자 주의사항입니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 환경:

본건이 위치한 덕성그린타운은 공주시 옥룡동 지역 내에서 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 어우러진 주거 단지를 형성하고 있습니다.

국립공주대학교사범대학부설특수학교가 인접해 있으며, 이는 지역 내 교육 환경의 일부를 구성합니다.

* 최근 실거래가 동향:

동일 면적(41.41㎡)의 거래 사례로, 2026년 5월 16일에 59,000,000원에 매매된 기록이 있습니다.

이는 본건의 감정가(55,693,000원) 대비 높은 수준으로, 현재 시장 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

(참고: 84.965㎡ 면적은 2026년 5월 5일에 122,500,000원에 거래되었습니다.)

1.4. 생활정보

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* 편의시설:

아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설:

국립공주대학교사범대학부설특수학교 및 국립공주대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통:

차량 출입이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 주차:

총 48대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 265세대에 비해 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 보증금 인수:

45,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 실질적인 총 매입 비용에 포함되어야 합니다.

임차인의 구체적인 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. (감정평가서 요약 - 기타 참고사항)

* 건축물 노후화:

1995년 사용승인된 건물로, 약 30년의 건축 연수를 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간 부족:

세대 수 대비 부족한 주차 공간으로 인해 입주민 간 주차 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설:

현재 확인된 정보상으로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설이 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 노인요양시설 건립 반대 주민 집회 사례가 있었으나, 이는 시설 자체의 혐오성보다는 주민과의 소통 부족으로 인한 갈등으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 공주시 옥룡동에 위치한 덕성그린타운 아파트로, 주변에 교육시설 및 생활 편의시설이 갖춰진 입지입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시장 가치가 안정적이거나 상승세를 보일 가능성이 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 45,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키며, 신중한 접근이 요구됩니다.

또한, 건물의 노후화 및 주차 공간 부족 문제도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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대항력 있는 임차인 김 의 보증금 45,000,000원을 인수하는 조건부 매물입니다.

최근 실거래가(41.41㎡ 기준 59,000,000원)를 감안할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 투자금액이 매우 낮아지므로, 이를 통해 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 55,693,000원

인수 보증금: 45,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적): 59,000,000원

예상 입찰가는 보증금 인수 후 실질적인 취득 금액이 감정가 또는 최근 실거래가를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

보증금 인수 비용을 고려한 합리적인 총 취득 비용은 약 58,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이를 고려하여, 예상 입찰가는 13,000,000원으로 제안합니다.

(입찰가 13,000,000원 + 인수 보증금 45,000,000원 = 총 취득 예상 금액 58,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.