나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1055 [1] 충청남도 홍성군 서부면 궁리 558-8 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1055 [1] 충청남도 홍성군 서부면 궁리 558-8 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경1055
• 주소: 충청남도 홍성군 서부면 궁리 558-8
• 용도: 단독주택

홍성지원 경매5계 2025타경1055 | 소재지: 충청남도 홍성군 서부면 궁리 558-8 | 감정가: 331,365,760원 | 최저가: 231,956,000원 | 용도: 단독주택

1. 홍성지원 2025타경1055 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 홍성지원 2025타경1055 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 정보입니다.

사건번호는 홍성지원 2025타경1055 (1)이며, 소재지는 충청남도 홍성군 서부면 궁리 558-8입니다.

본건은 단독주택 용도로 이용 중이며, 감정평가액은 331,365,760원입니다.

토지는 총 면적 538.00㎡ (약 162.74평)이며, 건물 면적은 227.12㎡ (약 68.71평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 이OO이며, 특이사항으로 법정지상권이 존재합니다.

주의사항으로는 일괄매각 결정되었으며, 감정평가서 상 제시외 건물(ㄱ~ㅂ), 태양열 및 부대설비(ㅇ), 수목(ㅈ)은 매각에 포함되나, 냉동창고(ㅅ)는 매각에서 제외됩니다.

1.2. 물건 현황

본 물건의 토지는 충청남도 홍성군 서부면 궁리 소재 '하리마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 단독주택, 임야, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 해안 농경지대로서, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 사다리형의 완경사지대 내 평탄하게 조성된 상태이며, 현재 '창고 및 주거용건부지'로 이용되고 있습니다.

토지 서측으로는 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

건축물은 조적조 스라브지붕 구조로, 1997년 12월 26일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 페인트 및 벽지, 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시입니다.

건물은 1층은 창고 및 주택으로, 2층은 주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

기본적인 위생설비 및 난방설비는 갖추어져 있습니다.

건물 감정평가 요항표에 따르면, 본건 토지 지상에는 소유자 미상의 제시외 물건(㉠~㉦)과 제시외 수목(측백나무, 감나무, 주목, 복숭아 등)이 소재하는 것으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'의 존재입니다.

법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 철거를 막기 위해 법률상 토지 사용권을 부여하는 권리입니다.

이는 낙찰 후 토지 이용에 제약을 초래하거나, 건물 소유자와의 협의가 필요할 수 있어 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다.

따라서, 법정지상권의 성립 여부, 범위, 그리고 낙찰자가 부담해야 할 내용에 대한 면밀한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

추가적으로, 임대관계는 미상으로 파악되어 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으므로, 명도 관련 사항도 신중하게 확인해야 합니다.

감정평가서 상 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)과 수목(ㅈ)은 매각에 포함되나, 냉동창고(ㅅ)는 제외되므로, 경매 물건에 포함되지 않는 부분에 대한 착오가 없도록 주의가 필요합니다.

일괄매각 결정되었으므로 토지와 건물을 분리하여 처분할 수 없습니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 충청남도 홍성군 서부면 궁리에 위치하며, 해안 농경지대에 속해 있어 비교적 한적하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

인근에 '하리마을회관'이 있어 기본적인 생활 기반 시설과의 접근성이 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 불편하지 않은 수준입니다.

토지이용계획상 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(200m 이내 소 제한)이 일부 설정되어 있어, 가축 사육 관련 업종에 대해서는 제한이 있을 수 있습니다.

해안과 인접한 지리적 이점은 향후 관광 자원 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 상권분석

주위가 농경지와 단독주택, 임야, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 분포할 것으로 보입니다.

따라서, 상권 형성이 활발한 도심 지역과는 거리가 있으며, 비교적 조용한 생활권 또는 농업/어업 기반의 지역 상권 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

펜션과 근린생활시설의 존재는 지역 내 유동인구 또는 특정 방문객 수요가 있음을 시사합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 단독주택 및 창고로 복합 이용되고 있어, 주거와 더불어 소규모 사업 또는 창고 운영이 가능한 환경입니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 생활 편의를 해결할 수 있습니다.

해안 농경지대의 특성상, 지역 특산물(농산물, 수산물 등)을 접하기 용이할 수 있으며, 자연 친화적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

하지만, 대형마트, 병원, 학교 등 종합적인 생활 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권'입니다. 이 권리가 성립될 경우, 낙찰자는 건물 소유자의 토지 사용을 용인해야 하므로, 토지 개발 또는 활용에 제약이 따르며, 건물 소유자와의 관계 설정이 매우 중요합니다. 법정지상권의 성립 여부와 그 구체적인 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

'제시외 건물' 및 '수목'의 포함 여부와 그 가치, 그리고 이를 명확히 파악하고 인수할지 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 특히 소유자 미상의 제시외 물건은 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

'임대관계 미상'으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 점유자가 나타나 명도에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다.

냉동창고(ㅅ)가 매각에서 제외된다는 점은 해당 시설의 가치 변동 및 활용 계획 시 고려해야 합니다.

해안 농경지대라는 입지적 특성상, 자연 재해(태풍, 해일 등)나 농업/어업 관련 환경 규제에 대한 영향도 잠재적으로 고려할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 서부면 궁리에 위치한 토지/건물 일괄 매각 물건으로, 단독주택 및 창고로 이용 가능한 잠재력이 있습니다. 넓은 토지와 건물의 복합 활용 가능성, 그리고 해안 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만, '법정지상권'의 존재는 본 물건의 가장 큰 부담 요인이자 리스크입니다. 이로 인해 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있으며, 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

또한, 제시외 건물 및 수목의 포함 여부, 임대 관계 미확인 등도 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

투자 가치는 법정지상권 문제를 어떻게 해결하고, 제시외 물건을 어떻게 처리하느냐에 따라 크게 달라질 것입니다. 신중한 권리 분석과 현장 확인을 통해 실익을 판단해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 핵심은 '법정지상권' 문제 해결에 있습니다. 법정지상권의 성립 여부, 범위, 그리고 낙찰자가 부담해야 할 법률적, 경제적 영향을 면밀히 분석하여, 이를 극복할 수 있는 전략 수립이 필요합니다.

제시외 건물, 수목 등 복잡한 권리 및 부속물 관계를 명확히 파악하고, 합리적인 처리 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

지역의 개발 가능성, 향후 토지 가치 상승 잠재력 등을 고려하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

한적한 해안 농경지대의 특성을 활용한 전원주택, 체험 농장, 소규모 펜션 등 다양한 용도로의 재활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

특히, 임대 관계 미상인 점을 고려하여, 현장 방문 시 점유 현황을 파악하고 명도 계획을 미리 세우는 것이 좋습니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계