나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502147 [1] 대전광역시 중구 대사동 247-159 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대사동 소재 ""대신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노후화된 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거환경정비구역내 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통인 버스노선 및 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태

본건은 북서측 및 동측으로 도로에 접하며, 본건 북측 일부를 통행도로로 이용 중이며 본건까지 차량통행은 곤란함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-08-01)(보문1구역 주거환경개선사업),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)
(대전대신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전대신
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2014-08-01)(보문1구역주거환경정비
구역)<도시 및 주거환경정비법>,중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건은 지목 ""대""이나 북측 일부가 현황""도로""로 이용 중인 것으로 판단되며 정확한 경계는 측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층으로서,

외 벽 : 시멘트위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 마감 등
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

주택 및 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

본건 부합물 및 종물로서 제시외 건물(㉠~㉢)이 소재함(후첨 ""건물개황도 및 사진용지"" 참고)

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 ""시멘트기와지붕""이나 현황 ""함석지붕""이며, 수년전 지붕개량 등 건물을 수선하여 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.
2)본건 건물 및 제시외 건물 일부는 육안상 인접지번 지상에 소재하는 것으로 추정(후첨""지적개황도""참고)되며 정확한 경계 및 위치는 측량을 요함.
3)본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였는바, 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 포함
- 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
- 본건 건물 공부상 "시멘트기와지붕"이나 현황상 "함석지붕"
- 본건 건물 및 제시외 건물 일부는 육안상 인접지번 지상에 소재하는 것으로 추정되며 정확한 경계 및 위치는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502147 (1)

소재지: 대전광역시 중구 대사동 247-159

용도: 단독주택

감정가: 148,092,500원

토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물면적: 38.53㎡ (약 11.66평) (제시외 건물 14.21㎡ 포함 시 총 52.74㎡)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각. 토지 지분 12.92㎡, 건물 지분 8.89㎡.

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 1985년 6월 14일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 중구 대사동 소재 "대신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노후화된 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거환경정비구역내 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 인근까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통인 버스노선 및 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

토지: 본건은 부정형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

도로: 본건은 북서측 및 동측으로 도로에 접하며, 본건 북측 일부를 통행도로로 이용 중이며 본건까지 차량통행은 곤란함.

1.2. 권리분석

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각.

권리관계:

* 말소기준권리: 2025년 06월 20일자 주식회사봄이든컴퍼니가 신청한 강제경매개시결정 (권리금액 150,000원)입니다.

* 토지 등기부상 채권 총액은 0원이며, 건물 등기부상 채권 총액도 0원입니다.

* 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 소멸될 예정이나, 지분매각으로 인해 공유자와의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 중구 대사동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 노후화된 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거환경정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개선 가능성이 있습니다.

대신초등학교 인근으로, 교육 환경 보호구역(상대/절대)에 해당합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 대신초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 차량 접근은 가능하나, 본건까지 차량 통행이 곤란한 편입니다. 인근 버스 노선 이용 시 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

주변 환경: 주거환경이 주를 이루고 있으며, 소규모 근린생활시설이 일부 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각 대상이므로, 소유권 행사 및 관리에 있어 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 현황 차이: 공부상 지붕은 "시멘트기와지붕"이나 현황은 "함석지붕"이며, 수년 전 지붕개량 등 건물을 수선하여 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다. 또한, 본건 건물 및 제시외 건물 일부는 육안상 인접지번 지상에 소재하는 것으로 추정되어 정확한 경계 및 위치 파악을 위한 측량이 필요합니다.

* 토지 현황 차이: 본건은 지목 "대"이나 북측 일부가 현황 "도로"로 이용 중인 것으로 판단되며, 정확한 경계는 측량을 요함.

* 차량 접근: 본건까지 차량통행은 곤란한 점은 생활 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 대사동에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다.

주거환경정비사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성, 건물 및 토지의 공부상 현황과 실황의 차이, 인접 지번과의 경계 문제 등 여러 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

제시외 건물 포함 일괄 매각 조건이 적용됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거환경정비사업 구역 내 위치: 향후 재개발 또는 주거 환경 개선 사업 추진 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 교육 시설 인접: 대신초등학교와 가까워 교육 환경 측면에서 유리합니다.

* 소액 투입 가능성: 지분 매각으로 전체 물건 대비 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 기회 (단, 공유자 우선매수 및 소유권 행사 제약 고려).

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건 토지 면적은 56.00㎡(약 16.94평), 건물 면적은 38.53㎡(약 11.66평)입니다. 제시외 건물 14.21㎡를 포함하면 총 건물 면적은 52.74㎡(약 15.95평)입니다.

* 감정가는 148,092,500원입니다.

* 주변 "성심A"(다세대, 전용면적 74.54㎡, 2007년식)는 2025년 12월 8,700만원 ~ 9,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,170만원 ~ 1,210만원 수준입니다.

* 비교 대상인 "신정아트빌"(연립, 전용면적 83.76㎡, 2023년식)은 2026년 4월 25,000만원에 거래되었으며, 평당 약 986만원 수준입니다.

* 본건은 단독주택이며, 사용승인일이 1985년 6월 14일로 비교 대상보다 건축 연도가 오래되었습니다.

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각(약 23% 지분)으로 진행되며, 공유자 우선매수권 및 공부상 현황과의 차이 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 감정가 148,092,500원을 전 기준으로 하였을 때, 약 23% 지분 가치는 약 34,061,275원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 주변 거래 사례와 본건의 지분 매각, 건물 노후도, 공부와의 차이 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 경합 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 2,500만원 ~ 3,000만원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 시세 분석 및 경매 물건의 특성을 반영한 추정치이며, 실제 입찰가는 법원 결정 및 응찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 사전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.