나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30598 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 260-75 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 소재 ""금성저수지"" 서측 인근방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 종래 임야지를 개발하여 주거용부지로 조성한 일대의 주거부지이며, 배후로 동측방면으로 금성저수지, 그외는 대체로 전답지, 자연림상태임.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 인접한 위치에 접근이 용이한 교통시설은 없음.

형태 및 이용상태

1. 기호 1,6
사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

2. 기호 7
부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

3. 기호 8,9
사다리형의 토지로서, 종래 임야지를 개발하여 주거나지 상태로 평탄화 조성한 상태임.

인접 도로상태

기호 1,6,7,8,9 공히 단지내 조성된 4~6m 너비의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 1 위지상에 소나무 3주가 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호 7,8,9는 공부상 지목 '임야' 이나 현황은 도로등(기호 7), 주거나지(기호8,9)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 기호 2, 3
철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 주차장임.

2. 기호 4, 5
철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단층주택으로서

외벽: 적벽돌 마감
내벽: 실크벽지, 타일 등 마감
창호: 하이샷시, 강화유리 등 마감
바닥: 강화마루, 타일 등 마감

이용상태

1. 기호 2, 3 : 피로티 주차장임.

2. 기호 4
- 1층: 안방, 방1, 거실, 주방, 다용도실, 보일러실, 욕실, 화장실, 현관
- 2층: 방

3. 기호 5
- 1층: 방1,2, 거실, 주방, 화장실1,2 창고, 현관, 다용도실/보일러실
- 2층: 창고

설비내역

기호 4,5공히 난방시설, 위생 및 급배수설비, 주차장, 기본전기시설 등 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록8 내 소유자 미상의 제시외 이동식 컨테이너 1개 매
각 제외
- 목록 1, 6번 단독주택 부지로 이용중임
- 목록 7번 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로 등"으로
이용중임
- 목록 8, 9번 공부상 지목 "임야"이나 "주거나지" 형태로
평탄화 조성한 상태임
- 목록 1, 6, 7, 8, 9번 단지내 조성된 포장도로에 접하고
있음
- 목록1 위 지상 소나무 3주 식재되어 있으며 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 충주지원 2025타경30598 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 초평농업협동조합 (을22, 을23, 갑4 등기부등본 확인)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 260-75

* 용도: 단독주택

* 현황: 목록 1, 6번 필지는 단독주택 부지로 이용 중임. 목록 7번 필지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "도로 등"으로 이용 중이며, 목록 8, 9번 필지는 공부상 지목이 "임야"이나 "주거나지" 형태로 평탄화 조성된 상태임. 목록 1 위 지상에는 소나무 3주가 식재되어 있으며 매각에 포함됨. 소유자 미상의 제시외 이동식 컨테이너 1개는 매각에서 제외됨.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,296,648,880원

* 토지면적: 5,103.00㎡ (약 1,544평)

* 토지지분: 5,103㎡

* 건물면적: 342.66㎡ (약 103.7평)

* 건물지분: 342.65999999999997㎡

* 건물 제시외면적: 3.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 소재 "금성저수지" 서측 인근에 위치함.

* 주변은 과거 임야지를 개발하여 주거용 부지로 조성한 일대의 주거 부지이며, 배후로는 동측 방면 금성저수지가 있고, 그 외 지역은 대체로 전답지 및 자연림 상태임. (감정평가서요약)

2.2. 교통상황

* 일반 차량에 의한 접근은 가능함.

* 인접한 위치에 접근이 용이한 대중교통 시설은 없는 것으로 파악됨. (감정평가서요약)

2.3. 인접 도로상태

* 본건에 해당하는 목록 1, 6, 7, 8, 9번 필지는 단지 내에 조성된 4~6m 너비의 포장도로에 모두 접하고 있음. (감정평가서요약)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권이전 (1990-01-10, 전영호, 협의분할에 의한 재산상속)

* 소유권이전 (2014-12-31, 김동근 외 1명, 매매)

* 공유자전원지분전부이전 (2015-06-09, 주식회사봉림산업개발, 금350,000,000원)

* 근저당권 (2020-04-22, 초평농업협동조합, 금780,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (2020-04-22, 초평농업협동조합)

* 압류 (2024-08-30, 충주세무서장)

* 임의경매개시결정 (2025-06-18, 초평농업협동조합, 금507,757,694원)

* 등기부채권 총액: 780,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권보존 (2021-11-08, 주식회사봉림산업개발)

* 압류 (2024-08-30, 충주세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (2025-06-02, 초평농업협동조합, 금100,000,000원)

* 임의경매개시결정 (2025-06-18, 초평농업협동조합, 금507,757,694원)

* 등기부채권 총액: 100,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임 (건물감정평가요항표)

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 현장을 통해 점유자 및 실제 임차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 액수가 0원으로 기재되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

3.4. 말소기준권리

* 토지: 2020년 4월 22일 접수된 초평농업협동조합 근저당권

* 건물: 2024년 8월 30일 접수된 충주세무서장 압류

* 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 소멸시킬 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 음성군 금왕읍 내곡리의 금성저수지 인근에 위치한 전원형 주택 부지 및 건물입니다. 주변 지역은 임야 개발을 통한 주거 용지화가 진행되었으며, 일부 지역은 농경지 및 자연림 상태를 유지하고 있습니다.

* 본건은 대중교통 접근성이 다소 떨어지는 점을 감안할 때, 상업 시설보다는 주거 기능 중심의 지역으로 판단됩니다.

* 상세한 상권 분석을 위해서는 해당 지역의 인구 통계, 소득 수준, 유동인구, 주변 상업 시설 분포 및 밀집도, 개발 계획 등을 종합적으로 파악해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 상권 가치 평가에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 일반 차량 접근은 가능하나, 인근에 대중교통 시설이 부족하여 자가용 이용이 필수적입니다.

* 주변 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 및 공공 시설에 대한 정보는 부족하며, 현장 조사 및 지도 검색을 통해 상세 파악이 필요합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 등)

* 주변 환경 조사를 실시한 결과, 음성군 금왕읍은 산업단지가 발달한 지역으로, 금왕산업단지, 금왕테크노밸리 등이 인근에 위치할 가능성이 있습니다. (지도 검색 기반)

* 또한, 본건 토지이용계획에 "가축사육제한구역(일부제한구역)"으로 지정된 점으로 미루어 보아, 인근에 축사 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

* 이러한 산업 시설이나 축사 등은 소음, 분진, 악취 등의 환경 문제를 야기할 수 있으며, 물건의 가치 및 거주 환경에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임대관계 미상으로 인한 명도 위험: 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생하거나 예상치 못한 비용이 추가될 수 있습니다. 점유자 현황 파악이 최우선입니다.

* 등기부상 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상되나, 복잡한 권리 관계가 있는 경우 경매 절차 상 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건상 리스크

* 토지 공부와 현황 불일치: 일부 필지(목록 7, 8, 9)의 경우 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 "도로 등" 또는 "주거나지"로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 소유자 미상의 이동식 컨테이너 1개는 매각 제외되므로, 해당 물건의 처리 문제는 낙찰자가 직접 해결해야 할 수 있습니다.

* 제시 외 물건: 지상 소나무 3주는 매각 포함이나, 이와 관련한 소유권 및 이식/처리에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 법규/이용상 리스크

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 향후 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. (감정평가서요약)

7. 종합 의견

* 본 물건은 음성군 금왕읍 내곡리에 위치한 넓은 토지(5,103㎡)와 단독주택, 부속 건물(주차장)을 포함하는 일괄 매각 물건입니다. 금성저수지 인근의 자연환경은 비교적 양호하나, 대중교통 접근성은 떨어집니다.

* 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임대관계 미상으로 인한 명도 위험, 공부와 현황이 상이한 토지, 매각 제외 물건 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 넓은 토지 면적과 주거형 성장관리구역 지정은 향후 개발 잠재력을 시사하지만, 계획관리지역 등 관련 법규에 따른 이용 제한 사항을 숙지해야 합니다.

* 투자 가치를 판단하기 위해서는 철저한 현장 조사(점유 관계, 건물 상태, 주변 환경, 혐오시설 유무 등)와 더불어, 주변 부동산 시세, 지역 개발 계획 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력: 주택 외 부대시설(주차장 등)과 함께 넓은 대지를 보유하고 있어, 추가 건축 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 금성저수지 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차상 권리 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획상 유리한 점: 주거형 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 주거 관련 개발에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,296,648,880원

* 본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 감정가액이 높은 편입니다. 따라서 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 호가 분석

* 건물 상태 (노후도, 수리 필요성 등) 및 활용 가치 평가

* 토지의 개발 잠재력 (용도 변경 가능성, 기반 시설 접근성 등)

* 명도 비용 및 기간, 명도 저항 가능성

* 인근 산업단지 및 혐오시설 유무에 따른 가치 영향

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 참고용 보수적 추정 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

* 약 9억 7백만원 ~ 10억 3천 7백만원 선.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 전문가와 심층적인 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.