나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1302 [1] 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 소재 ‘음성하이텍일반산업단지’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소 규모의 공장과 농경지로 형성된 산업단지 주변의 기존공장지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1) : 사다리형에 가까운 토지로 공업용 건부지로 이용 중임. - 일련번호 (2) : 부정형의 토지로 법면 부분임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1) : 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접함. - 일련번호 (2) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1-2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 3(가동), 5(라동), 6(마동), 7(바동) : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로, 벽체 : 샌드위치판넬 등 마감, 바닥 : 하드너 등 마감, 창호 : 하이샷시창 마감 등임. - 일련번호 4(다동) : 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 벽체 : 샌드위치판넬 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시창 마감 등임. - 일련번호 8(사동) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층으로, 외벽 : 외장판넬 등 마감, 내벽 : 인테리어, 페인트 등 마감, 천장 : 아스타일 등 마감, 창호 : 칼라알루미늄샷시 페어그래스 마감 등임.

이용상태

- 일련번호 3(가동) 및 6(마동) : 공장, - 일련번호 4(다동) : 현장 사무실, - 일련번호 5(라동) : 공장(쇼트장), - 일련번호 7(바동) : 공장(창고), - 일련번호 8(사동) : 사무실 및 식당(1층), 사무실(2층)으로 각각 이용 중임.

설비내역

- 일련번호 6(마동) : 급수 및 급탕 겸용 위생설비, - 일련번호 8(사동) : 급수 및 급탕 겸용 위생설비, 보일러 이용한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기계기구는 극히 일부 시설을 제외하고는 대부분 소재 불명임. 2) 임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 내 수변전설비, LPG저장탱크 매각 포함
- 목록1 지상 제시외 건물(작업장, 처마) 매각 포함
- 본건 기계기구는 극히 일부를 제외하고는 소재불명으로 매각 제외(감정평가서 참고 요망)
- 본건 토지 위 소나무 등 조경수 토지에 포함하여 매각
- 목록6 마동 건물 내 호이스트 크레인은 동 건물에 포함하여 매각
- 목록2는 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경1302 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10

토지 면적: 11019.00㎡ (약 3,333.05평)

건물 면적: 3511.09㎡ (약 1,062.12평)

용도: 공장

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 5,580,427,270원

1.3. 주요 포함/제외 사항

매각 포함: 목록1 내 수변전설비, LPG저장탱크, 목록1 지상 제시외 건물(작업장, 처마), 본건 토지 위 소나무 등 조경수, 목록6 마동 건물 내 호이스트 크레인

매각 제외: 본건 기계기구(극히 일부를 제외하고는 소재 불명)

1.4. 특이사항

공동담보 물건

목록2(토지)는 맹지임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 소재 ‘음성하이텍일반산업단지’ 남측 인근에 위치합니다.

주위는 중소 규모의 공장과 농경지로 형성된 산업단지 주변의 기존 공장지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지(일련번호 1)는 사다리형에 가까운 형태로 공업용 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.

토지(일련번호 2)는 부정형의 법면 부분이며 맹지입니다.

2.4. 토지 이용 계획

일련번호 (1-2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2023-03-29, 채권금액: 6,240,000,000원)

본건 경매 개시 결정: 우리은행 임의경매 (접수일자: 2025-06-18, 경매신청채권액: 4,949,580,757원)

기타 권리: 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하며, 등기부채권 총액은 토지 약 96.18억 원, 건물 약 95.70억 원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 명확하게 기재된 지상권 등은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 중요한 바, 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 배후 입지

본 건은 음성 하이텍일반산업단지 인근에 위치하여 산업 활동 및 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 공장 밀집도

주변에 중소 규모의 공장들이 다수 분포하고 있어 관련 산업 생태계 형성에 긍정적인 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

보고서에 직접적인 편의시설 정보는 명시되지 않았으나, 산업단지 인근 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 확보될 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (지도 검색 기반)

지도 검색 결과, 본 건 남측에 음성하이텍일반산업단지가 자리하고 있으며, 주변으로 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 현재까지 인근에 유해 또는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (목록2 토지)

토지 중 일부(목록2)가 맹지로서, 해당 토지의 활용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 기계기구 소재 불명

매각 제외된 기계기구가 많아, 공장 운영 시 별도의 설비 도입 또는 보완이 필요할 수 있습니다.

6.3. 다수의 권리 설정

등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하여 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다. 다만, 말소기준권리 외의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

6.4. 미확인 임차인 가능성

감정평가서상 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 내 산업단지에 인접한 공장 용지로서, 넓은 토지 면적과 다수의 건물, 산업 관련 주요 설비(수변전, LPG저장탱크 등)를 포함하고 있습니다.

다수의 권리 설정이 확인되나, 말소기준권리인 우리은행 근저당권에 의한 임의경매로 진행되어 매각 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 일부 맹지 포함, 기계기구 소재 불명, 미확인 임차인 가능성 등의 리스크 요소를 보유하고 있어, 상세한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 배후 입지

지속적인 성장이 예상되는 산업단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 또는 자체 사업 활용 가치가 높습니다.

8.2. 일괄 매각 및 포함 물건

토지, 건물, 그리고 수변전설비, LPG저장탱크, 호이스트 크레인 등 주요 산업 설비가 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 별도의 인수 부담이 줄어듭니다.

8.3. 유리한 가격 확보 가능성

다수의 권리 관계로 인해 잠재적 경쟁자가 상대적으로 적을 수 있으며, 권리 분석을 통한 안전한 낙찰 시 유리한 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가: 5,580,427,270원

인수 보증금 (임차인 현황 기반): 0원

잠재적 리스크 요인(맹지, 기계기구, 미확인 임차인 등)과 더불어, 향후 진행될 현장 조사, 법률 검토, 주변 시세 분석, 명도 예상 비용, 추가 설비 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.