나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1142 [1] 충청북도 음성군 대소면 태생리 756 대소두진하트리움 105동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 태생리 소재 ""대소중학교"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위
는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적
으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통
이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제105동 제14층 제1405호로서
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2020-12-18)(도시지역경계), 제2종일반주거지역(2024-12-13), 제1종지구단위계획
구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-06-05)(소(국)1-27)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(중(주)1
-4)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1142 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 태생리 756 대소두진하트리움 105동 14층 1405호

용도: 아파트

감정가: 184,000,000원

면적:

토지: 44.52㎡ (약 13.47평)

건물: 75.24㎡ (약 22.76평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

아파트 정보: 음성대소두진하트리움, 2012년 사용승인, 18층 중 14층, 총 5개동 407세대.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 대소면 태생리 소재 "대소중학교" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 대체적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성이 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통으로 판단됩니다.

토지 이용 계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역) 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2024년 8월 28일 접수된 김영아 씨의 근저당권(채권최고액 165,000,000원)으로, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

이 근저당권을 말소기준으로 하여 2025년 6월 18일 접수된 임의경매 개시결정 등기 등이 진행되었습니다.

통상적으로, 매각으로 인해 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등은 소멸됩니다.

특별히 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 본 물건의 임대 관계는 미상입니다. 제공된 정보상으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변 대규모 상업 시설이나 문화 시설에 대한 접근성은 추가적인 지도 검색을 통해 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 본건 북동측 원거리에 대소중학교가 위치하고 있어 도보 접근성을 고려해야 합니다. 인근 초등학교 및 고등학교에 대한 정보도 추가적으로 확인하여 학군을 평가해야 합니다.

편의 시설: 단지 내 복리시설 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의 시설에 대한 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

주차: 본 아파트 단지의 총 주차 가능 대수는 89대입니다. (지상 3대, 지하 26대 포함) 이는 세대수 대비 다소 부족할 수 있는 수준이므로, 주차 공간 확보에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 존재 여부 및 보증금, 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 실제와 다를 수 있어 철저한 조사가 필수적입니다.

토지 이용 계획 제한: 소로1류 저촉, 가축사육제한구역(절대제한구역) 등으로 인한 잠재적인 건축 또는 이용 제한 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시설 확인: 지도 검색 등을 통해 인근에 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 있는지, 또는 향후 개발될 가능성은 없는지 면밀히 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 대소면에 위치한 아파트 경매 물건로, 감정가는 1억 8천 4백만원입니다.

등기부상 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리는 없어 보입니다.

다만, 임차인 현황이 미상으로 되어 있어 명도 및 보증금 인수 관련 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 경매 물건은 권리 분석상 특이사항이 적어 비교적 안전한 투자가 가능해 보이나, 임차인 문제 해결에 따른 시간 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 주시하며 접근하는 것이 좋습니다.

추가적인 수리 비용, 명도 비용, 취득세 등의 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 184,000,000원

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 대소두진하트리움 아파트의 면적별 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 66.8877㎡ (약 20.23평) 기준: 2026년 5월 135,000,000원 (15층), 2026년 6월 143,000,000원 (7층). 평당 약 667만원 ~ 707만원 수준입니다.

- 84.8125㎡ (약 25.65평) 기준: 2026년 5월 190,000,000원 (2층). 평당 약 741만원 수준입니다.

본건은 전용면적 75.24㎡ (약 22.76평)으로, 위 시세 범주의 중간에 해당합니다.

따라서, 본 건의 시세는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 예상됩니다.

감정가는 184,000,000원이지만, 최근 시세가 이를 상회하지 않는 점을 고려할 때, 입찰 경쟁률 및 물건의 실제 상태에 따라 유찰 가능성도 있습니다.

만약 1회 유찰 시 최저매각가격은 147,200,000원(감정가의 80%)이 됩니다.

제반 사항(수리비, 명도 비용, 취득세 등)을 고려하고, 임차인 문제의 불확실성을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 1회 유찰된 최저매각가격 수준에서 시작하여 약 155,000,000원 ~ 165,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

(임차인 관련 사항 미확인 시, 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.