나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10291 [1] 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산157-7 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 봉평리 소재 ""거진중학교"" 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 대체로 자연림이나, 일부 창고부지, 단독주택 건부지, 전 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고, 본건 남서측 일부가 로폭 약4미터의 포장도로 및 북서측 일부가 로폭 약3미터의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2024-10-14), 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(2024-08-13)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조례확인요)), 준보전산지, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 지상에 후첨 사진용지와 같이 제시외건물(조적조 기와지붕 단층, 주택)이 소재하여 이로 인한 소유권제한의 정도를 감안하여 평가하되, 제시외건물이 소재하지 않을 시의 단가를 감정평가명세표에 병기하였음.

- 본건 토지 일부 지상에 목측상 타인소유건물이 소재하는 것으로 판단되어 이를 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 후첨 사진용지와 같이 통신설비가 소재하나, 구조, 이용상황, 면적 등으로 보아 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

- 본건 지상에 소재하는 수목, 석축 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 '임야'이나 일부 전 및 현황 도로로 이용중인바 지적도면에 의거 면적을 개략적으로 산정하여 이를 고려하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건으로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 블럭노출 마감 등임
내 벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 블럭노출 마감 등임
창 호 : 목재 창호 등임.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 토지 기호(1) 지상에 소재하나, 현황 기호(1) 및 '화포리 100-1'번지 양지상에 소재하는 것으로 조사되었으니, 경매진행시 참고하시기 바랍

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
분묘 소재여부 별도 확인 요함.
목록1번 토지 위에 통신탑 설치되어 있으며, 미등기건물 단층주택(서성장 소유-건축물대장확인)과 창고(임종우 소유)가 소재하여 이에 대한 법정지상권 성립여지 있음. 공부상 지목 '임야'이나 일부 '전'및'도로로'로 이용중임.
목록2번 건물은 인접토지의 양지상에 소재하는 것으로 조사되어 법정지상권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 속초지원 2025타경10291 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 명세

소재지: 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산157-7

용도: 창고시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 7982.00㎡ (약 2414.7평)

건물면적: 97.28㎡ (약 29.4평)

건물 제시외면적: 9.17㎡ (약 2.77평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 418,332,400원

토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 봉평리 소재 "거진중학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통의 편의성은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 완경사지로서 대체로 자연림이나, 일부 창고부지, 단독주택 건부지, 전 및 도로로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고, 본건 남서측 일부가 로폭 약4미터의 포장도로 및 북서측 일부가 로폭 약3미터의 포장도로입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 준보전산지, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

* 제시목록 외의 물건: 본건 토지 지상에 제시외건물(조적조 기와지붕 단층, 주택)이 소재하며, 타인 소유 건물 및 통신설비가 소재하는 것으로 판단됩니다. 수목, 석축 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나 일부 '전' 및 현황 '도로'로 이용중입니다.

건물감정평가요항표

* 건물의 구조: 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물입니다.

* 이용상태: 창고로 이용중입니다.

* 부합물 및 종물: 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

* 공부와의 차이: 공부상 토지 기호(1) 지상에 소재하나, 현황 기호(1) 및 '화포리 100-1'번지 양지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산157-7번지에 위치하며, 주변은 농경지와 임야, 일부 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 남측에 왕복 2차선 도로가 인접해 있으며, 일부 사도(3~4미터 폭)와도 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

부정형의 완경사지로, 대부분 자연림 상태이나 일부 창고 용지, 주택 부지, 전(밭), 도로로 이용되고 있습니다. 공부상 지목은 '임야'이나 실제 이용 현황과 차이가 있습니다.

2.4. 인접 도로 및 토지이용계획

주요 진입 도로는 남측의 왕복 2차선 포장도로이며, 남서측 및 북서측으로도 소폭의 포장도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구 등에 속하며, 일부 중로2류와 저촉되고 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 21일 접수된 우리은행의 근저당권(88,800,000원)입니다. 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 총 채권액

토지 등기부상 총 채권액은 650,186,191원입니다.

3.3. 인수되는 권리

특별한 언급이 없는 한, 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없습니다. 단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 세부 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 필수. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

거진읍 화포리는 비교적 한적한 농어촌 및 산림 지역으로, 중심 상업 기능은 거진읍 소재지로 집중되어 있습니다. 본 물건지는 지역 주민을 위한 기본적인 농축수산업 관련 시설 및 소규모 주거 시설이 산재해 있으며, 직접적인 상업 활동보다는 토지의 용도(창고시설)나 개발 잠재력에 초점을 맞추는 분석이 필요합니다. 해안가와 인접하여 관광 관련 시설의 가능성도 있으나, 현재로서는 배후 수요가 제한적입니다.

5. 생활정보

주요 편의시설은 차량으로 약 5~10분 거리에 있는 거진읍 소재지에 밀집해 있습니다. 거진중학교가 인근에 있으며, 로컬 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다. 대중교통은 버스 노선을 이용해야 하며, 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

* 법정지상권 성립 여지: 목록1번 토지 위에 통신탑, 미등기 단층주택(서성장 소유), 창고(임종우 소유)가 소재하여 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 또한, 목록2번 건물은 인접 토지의 양지상에 소재하는 것으로 조사되어 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 소재 여부가 별도 확인을 요하며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이OO 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 권리관계 분석 시 특이사항으로 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 현황 관련 리스크

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 실제 일부는 '전(밭)' 및 '도로'로 이용 중입니다. 토지 경계 및 이용 현황에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 부합물 및 종물: 토지 지상에 통신탑, 미등기 주택, 창고 등 제시외 건물이 소재하며, 이는 법정지상권 등 복잡한 권리 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 기타 현황 관련 리스크

* 유동화 물건: 유동화 전문 회사에서 진행하는 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 미등기 주택 및 창고가 소재하여 법적 지상권 성립 여지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 거진읍에 위치한 창고시설 및 토지입니다. 감정가는 4억 1천만 원대이나, 유동화 물건이라는 점, 다수의 법정지상권 성립 가능성, 분묘기지권, 공부상 지목과 현황 이용의 차이 등 복잡하고 다양한 권리 및 현황상의 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 여러 건물의 법정지상권 성립 여부는 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이나 토지 이용 제약으로 이어질 수 있는 중대한 문제입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원인 점은 특이사항으로, 이에 대한 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 복잡한 권리 문제를 해결하고 토지 이용 현황을 명확히 파악한다면, 향후 지역 개발이나 용도 변경을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 가능성: 위에서 언급된 여러 리스크 요인으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 창고 시설로서의 활용: 현재 용도가 창고시설이므로, 농축수산물 보관 등 지역 특성에 맞는 용도로 즉시 활용이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 법적 리스크와 현황상의 복잡성을 가지고 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 특히 법정지상권과 분묘기지권 문제는 낙찰 후 상당한 추가 비용 또는 이용 제약을 초래할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정 시 감정가(418,332,400원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

리스크를 감안하여 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 확정된 리스크 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위를 잠정적인 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 전문가와 함께 최신 권리 분석 자료 및 현황 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.