나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20721 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1711 원주단구내안애카운티에듀파크2단지 201동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제12층 제1204호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트(방3, 화장실2, 드레스룸1)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-03)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20721 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1711 원주단구내안애카운티에듀파크2단지 201동 12층1204호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 338,000,000원

토지면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 규모 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 12층 1204호

사용승인일: 2020년 06월 03일

아파트명: 원주단구 내안애카운티 에듀파크 2단지

총 세대수: 353세대

총 동수: 5동

최고층: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

동측 및 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 생활 편의시설: 단지 주변으로 이마트, 홈플러스, 롯데마트, 하나로마트 등의 대형 마트 및 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 도보 거리에 남원주초등학교가 위치하며, 반경 2km 내에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 밀집해 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (접수일자: 2023-04-19, 권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 204,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을7 근저당권 (접수일자: 2023-06-13, 권리자: 도이치파이낸셜주식회사)

* 갑5 가압류 (접수일자: 2025-01-21, 권리자: 메리츠캐피탈주식회사)

* 갑6 가압류 (접수일자: 2025-03-04, 권리자: 신한카드)

* 갑7 가압류 (접수일자: 2025-03-04, 권리자: 인천신용보증재단)

* 갑8 임의경매개시결정 (접수일자: 2025-06-20, 권리자: 한국주택금융공사)

* 갑9 압류 (접수일자: 2025-06-30, 권리자: 국민건강보험공단)

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 기재된 바 없으나, 인수 여부 사전 확인 필요.

3.4. 등기부 요약

* 갑3 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2020-10-05)

* 갑4 소유권이전 (접수일자: 2023-04-19, 권리자: 이주호)

* 등기부채권 총액: 309,941,307원

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 불명확하므로, 현장 방문 시 임차인 점유 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 미상으로 인한 인수 여부 등 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 속한 원주 단구 내안애카운티 에듀파크 2단지는 2020년에 사용 승인된 아파트로, 현대적인 건축 구조와 시설을 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

약 919세대 규모의 대단지 아파트로서 풍부한 배후 수요를 가지고 있으며, 인근 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 용이하여 지역 내 중심 상권 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 내부: 방 3개, 화장실 2개, 드레스룸 1개로 구성된 아파트입니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 51대(지상 3대, 지하 22대) 주차 가능하며, 전기차 충전기(지상 10대, 지하 5대)도 설치되어 있습니다.

5.2. 면적 정보

* 토지면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

* 아파트 전용면적: 약 84.90㎡ (약 25.68평) (최근 매매 정보 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 보증금 미상으로 인한 예상치 못한 인수 금액 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 권리 관계

다수의 가압류 및 근저당권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 파악 결과 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본상 기재된 권리 외에 현황 조사 시 파악되지 않은 유치권, 법정지상권 등 특수 권리가 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

6.3. 재건축/리모델링 이슈

2020년 사용 승인된 비교적 신축 아파트이므로 단기적인 재건축이나 대규모 리모델링에 대한 이슈는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치한 신축급 아파트로, 교육 시설과 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 환경이 양호합니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 경매 감정가 대비 합리적인 수준에서 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점에서 현장 조사를 통해 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 유무를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 사전에 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 남원주초등학교 도보 거리, 대형 마트 및 다양한 생활 편의시설 근접.

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 건물 상태 양호.

* 안정적인 주거 단지: 대단지 아파트로 풍부한 배후 수요 확보.

* 교통 편의성: 차량 및 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 6월)를 분석한 결과, 동일 면적(84.90㎡ 내외)의 거래가는 28,400만원 ~ 31,200만원으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 33,800만원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 최근 시세와 감정가 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 30,500만원으로 산정합니다. 이는 최근 실거래가 범위 내에서 감정가 대비 합리적인 수준이며, 경매 특성상 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있는 가격대입니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.