나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20711 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 1367-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 토지로서 주위는 주택, 주상용건물 등이 소재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 평지의 정방형의 토지로서 기준시점 현재 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

세각(가)에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조시멘와즙 토조세와 평가건임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 급.배수 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 소유자 미상의 2층짜리 건물이 소재하는 것으로 파악되며 귀 법원의 요청에 의거 제시외건물로 평가하였음. 제시외건물 : ㄱ.세멘트벽돌조 판넬지붕 2층 건(1층 36㎡, 주택, 2층 33㎡, 주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20711 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1367-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 228,388,540원

* 토지면적: 150.50㎡ (약 45.5평)

* 토지지분: 150.5㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 오케이대부문정

* 감정평가 기준일: 2025년 7월 7일

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 토지로서 주위는 주택, 주상용 건물 등이 소재하는 주상혼용지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 인접 토지 대비 평지의 정방형의 토지로서 기준시점 현재 건부지 등으로 이용중임.

* 인접 도로상태: 세각(가)에 접하여 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한), 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 근저당권 (주식회사 오케이대부문정, 2024-08-08)이 말소기준권리임.

* 등기부채권 총액: 토지 120,000,000원, 건물 128,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장성혁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사오케이대부문정

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 전세권 설정(말소) 권리로 확인됨.

* 임차인: 홍현철

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1972-07-31

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함.

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 홍현철의 보증금 100,000,000원.

4. 상권분석

* 본건은 주택 및 주상용 건물이 혼재하는 주상혼용지대로, 지역 상권은 주거 밀집지역의 특성을 보임.

* 인근 아파트 및 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 3월 25평형 다세대주택이 7,500만원에 거래되었고, 1982년식 15평형 연립주택은 4,800만원에 거래됨. 1993년식 30평형 연립주택은 4,000만원에 거래된 사례도 있음.

* 다만, 본 물건은 단독주택으로, 위 사례들과 직접적인 비교는 어려우며, 단독주택의 경우 대지면적과 건축 연한, 건물의 상태에 따라 가격 편차가 크게 나타남. 최근 원주시 태장동 일대의 단독주택 매매 사례는 66.1㎡(약 20평) 토지에 무허가 건물이 6,000만원, 76㎡(약 23평) 토지에 단독주택이 23,000만원, 171.9㎡(약 52평) 토지에 2층 단독주택이 33,000만원에 매물로 나와 있는 등 시세가 다양하게 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편임.

* 편의시설: 일반상업지역에 속해 있어 상업시설 이용이 가능하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설과의 인접 가능성이 있음.

* 주변 환경: 주거 및 상업시설이 혼합된 지역에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 홍현철 임차인의 보증금 1억원을 인수해야 하므로, 입찰가 산정에 신중한 고려가 필요함.

* 건물 등기부상 건물 면적이 0㎡로 표기되어 있고, 실제 이용되는 건물은 제시외 건물로 평가되었음. 이는 건축물대장과의 차이 또는 미등기 건물일 가능성이 있어, 법적 하자 여부 및 합법적 사용 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당하여 소음 발생 가능성이 있음.

* 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 등 주민 혐오 시설 추진 관련 갈등이 있었던 사례가 보고됨. 직접적으로 본건지 인근에 혐오시설이 있다고 단정하기는 어려우나, 해당 지역의 개발 방향이나 주민 민원 발생 가능성을 염두에 둘 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 원주시 태장동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 토지 면적 150.5㎡에 제시외 건물 69㎡가 포함되어 일괄 매각된다. 일반상업지역에 속해 있으며 주거 및 상업시설이 혼재된 주상혼용지대에 위치하여 입지적 잠재력은 있으나, 대항력 있는 임차인(홍현철, 보증금 1억원)을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담이다. 또한, 건축물대장상 건물 면적이 0㎡로 되어 있고 제시외 건물로 평가된 점은 향후 활용이나 재건축 시 고려해야 할 사항이다. 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있고, 과거 지역 내 혐오시설 관련 민원 사례가 있었던 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있다.

8. 투자 포인트

* 토지 면적이 150.5㎡로 비교적 넓어 향후 재건축 또는 증축 시 활용 가치가 높음.

* 일반상업지역에 속해 있어 상업 시설과의 연계 또는 상가주택 전환 등의 개발 가능성을 고려할 수 있음.

* 제시외 건물 69㎡가 포함되어 매각되므로, 낙찰 후 즉시 일부 사용이 가능함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 홍현철의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 인해, 감정가 228,388,540원에서 인수해야 할 보증금을 공제한 금액을 기준으로 입찰가를 산정해야 한다.

* 인수 보증금: 100,000,000원

* 감정가: 228,388,540원

따라서, 보수적인 관점에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 고려할 때, 예상 입찰가는 128,388,540원부터 시작하여 주변 시세, 물건의 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적이다. 다만, 본 물건의 실제 시장 가치 및 법적 하자 유무에 대한 면밀한 추가 조사가 필요하며, 특히 제시외 건물의 법적 지위 및 건축물과의 관계, 그리고 군용비행장 소음대책구역 등의 영향력을 감안하여 최종 입찰가를 산정해야 한다. 향후 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.